Condomini

No. Gli interventi di coibentazione dell'involucro (isolamento termico) rientrano nel Titolo II (Incremento dell'efficienza energetica). Il Conto Termico 3.0 prevede che i Soggetti Privati (tra cui rientrano i condomini) possano accedere agli interventi del Titolo II esclusivamente se l'edificio ricade nell'ambito terziario (es. uffici, commerciale). Se il condominio è residenziale (Gruppo A, esclusi A/10), non è ammesso agli incentivi per il cappotto o la coibentazione del tetto, ma solo per gli interventi sull'impiantistica (Titolo III).

Dipende dalla tipologia di impianto e dalla potenza complessiva. Ai fini dell'accesso agli incentivi, il Conto Termico richiede il rispetto della normativa vigente (D.Lgs. 192/05) che prevede l'APE per singola unità immobiliare. Tuttavia, un obbligo specifico di diagnosi energetica e APE (che consideri l'edificio nella sua interezza) scatta per interventi realizzati su interi edifici con impianti di riscaldamento di potenza nominale totale del focolare maggiore o uguale a 200 kWt. In assenza di tali condizioni (es. piccoli impianti), per i privati su residenziale non è sempre richiesto l'APE, salvo specifici interventi (es. nZEB, non ammissibile per residenziale privato, o specifici casi del Titolo III > 200kW).

Bisogna distinguere tra accesso all'incentivo e obblighi normativi.

1. Per l'accesso all'incentivo: Poiché l'impianto è autonomo, l'intervento si riferisce alla singola unità immobiliare dotata di impianto. La richiesta di incentivo segue la singola unità (o viene presentata come multi-intervento aggregato, ma riferito alle singole UI).
2. Per gli obblighi (Diagnosi/APE): La potenza nominale totale del focolare da considerare per verificare la soglia dei 200 kWt (che fa scattare l'obbligo di Diagnosi Energetica e APE per l'intero edificio) è la somma delle potenze, se l'intervento riguarda l'intero edificio.Tuttavia, se l'intervento mantiene la configurazione autonoma, ogni sostituzione è tecnicamente un intervento a sé stante su unità immobiliare distinta.

Dipende dalla destinazione d'uso del condominio.

• Se il condominio è residenziale: No, l'Amministratore non può presentare domanda per il Titolo II (es. cappotto, infissi), perché i soggetti privati su edifici residenziali sono esclusi da questo Titolo. Possono accedere solo al Titolo III (impianti).
• Se il condominio è Terziario (es. centro uffici): Sì, in questo caso l'edificio rientra nelle categorie catastali ammesse per il Titolo II e l'Amministratore (come rappresentante del Soggetto Ammesso condominio) può presentare domanda anche per l'efficienza energetica.

Sì. Per gli interventi realizzati su interi edifici o parti comuni caratterizzati da categorie catastali miste (residenziale e terziario), l'ammissibilità è determinata dall'ambito catastale prevalente calcolato in millesimi. Se l'edificio ha una prevalenza di millesimi terziari (superiore al 50%), viene considerato appartenente all'ambito terziario nel suo complesso. Di conseguenza, è possibile accedere agli interventi del Titolo II, inclusa la trasformazione in edificio a energia quasi zero (nZEB), che richiede interventi sull'involucro e sugli impianti dell'intero edificio. Tuttavia, è necessario che l'intero edificio sia nella disponibilità di un unico Soggetto Ammesso/Responsabile (in questo caso il Condominio) e che l'intervento riguardi la globalità della struttura.

In base alle disposizioni ufficiali del Conto Termico 3.0, la risposta al tuo quesito è che sì, è vero che occorre un unico soggetto e, purtroppo, nella configurazione descritta il condominio non può accedere all'incentivo per l'impianto centralizzato.

Ecco l'analisi dettagliata della situazione, supportata dalle Regole Applicative.

1. La regola dell'"Unico Soggetto" per gli impianti centralizzati (Titolo III).
   Il rifacimento della centrale termica con un sistema ibrido (pompa di calore + caldaia) si configura come Intervento III.B, ricadente nel Titolo III (produzione di energia termica da fonti rinnovabili).

   Il nodo critico del tuo caso è la natura "mista" (pubblico/privata) della proprietà dell'edificio. Le Regole Applicative affrontano esattamente questo scenario al paragrafo dedicato agli edifici con proprietà promiscua: pubblico/privato. La norma stabilisce un divieto esplicito per gli impianti centralizzati in questi contesti: "relativamente agli interventi del Titolo III per impianti centralizzati l’ammissibilità è subordinata alla proprietà o disponibilità dell’intero edificio ad un unico soggetto".

   Di conseguenza, il fatto che l'edificio sia composto da 6 unità immobiliari appartenenti a proprietari distinti (3 privati e 3 pubblici) fa decadere il requisito fondamentale dell'"unico soggetto" (unico proprietario o unico detentore) che abbia la disponibilità dell'intero immobile.

2. È possibile usare la "strada del privato" tramite il Condominio?.
   Di norma, il "Condominio" è inquadrato dal Conto Termico 3.0 come Soggetto Privato. Se l'intero edificio fosse stato di proprietà al 100% di privati (es. 6 proprietari privati diversi), il Condominio avrebbe potuto agire come unico Soggetto Responsabile per il Titolo III, poiché rientrerebbe nella normale casistica dei privati in ambito residenziale.

   Tuttavia, la presenza di unità di proprietà pubblica crea la fattispecie di "proprietà promiscua", che fa scattare la clausola restrittiva citata in precedenza. Non ha alcuna rilevanza il fatto che la "maggioranza" (che in questo caso è esattamente la metà, 3 su 6, ma il principio varrebbe anche se fossero 5 su 6) sia privata: la normativa non prevede deroghe basate sulle quote millesimali o sulle maggioranze per gli impianti centralizzati del Titolo III.

   A differenza degli interventi di efficienza energetica (Titolo II, come il cappotto termico), dove in un edificio misto è possibile scorporare e incentivare solo la quota millesimale della Pubblica Amministrazione, per gli impianti centralizzati (Titolo III) non è ammessa la divisione in quote e l'intero edificio deve fare capo a un unico soggetto giuridico.

Per poter accedere al Conto Termico 3.0 per la sostituzione della centrale termica centralizzata con un sistema ibrido, l'intero edificio dovrebbe essere di proprietà (o dato in totale disponibilità, ad esempio tramite un contratto di locazione o comodato di tutte le unità) ad un singolo ente o persona. Nella configurazione attuale (condominio misto con proprietari plurimi pubblici e privati), l'intervento non risulta ammissibile.

Per gli interventi di Titolo II realizzati in edifici con proprietà promiscua (pubblico/privata), l'incentivo è riconosciuto solo sulla porzione millesimale della Pubblica Amministrazione. Tale quota è incentivata al 100% delle spese ammissibili qualora l'immobile sia situato in un Comune con popolazione inferiore a 15.000 abitanti.

Potreste dover valutare agevolazioni fiscali alternative (fuori dal perimetro del Conto Termico, come l'Ecobonus) che gestiscono la natura condominiale mista con regole diverse.