#53Un condominio residenziale di 6 unità può beneficiare per la coibentazione del tetto?

No. La coibentazione del tetto rientra nel Titolo II, che per i soggetti privati vale solo sugli edifici dell'ambito terziario. Un condominio residenziale resta fuori dagli incentivi sull'involucro, ma può usare il Conto Termico per gli impianti del Titolo III: pompa di calore, sistema ibrido, caldaia a biomassa, solare termico.

Perché la coibentazione resta fuori

Il decreto riserva ai privati, condomini compresi, gli interventi del Titolo II soltanto quando l'edificio ricade nell'ambito terziario: uffici, negozi, alberghi, capannoni. Le abitazioni del gruppo catastale A (esclusi gli A/10) appartengono all'ambito residenziale, quindi cappotto, tetto isolato e infissi non sono incentivabili, qualunque sia il numero di unità. Il condominio, del resto, è per il GSE un soggetto privato, non un'impresa.

Il GSE lo ha detto in modo netto già nel webinar del 12 gennaio 2026: se il condominio sostituisce la caldaia centralizzata l'intervento si può fare a nome del condominio, se invece decide di sostituire gli infissi o di coibentare l'intervento non è ammissibile. La regola cambia solo quando l'edificio è terziario o misto con prevalenza terziaria.

Cosa può incentivare un condominio residenziale?

La strada aperta è il Titolo III, cioè la sostituzione degli impianti esistenti:

• pompa di calore elettrica o a gas (III.A), fino a 2 MW di potenza utile complessiva;
• sistema ibrido factory made o bivalente (III.B);
• caldaia a biomassa (III.C) e scaldacqua a pompa di calore (III.E);
• solare termico (III.D), allaccio a teleriscaldamento efficiente (III.F), microcogenerazione a fonti rinnovabili (III.G).

Serve un impianto esistente e funzionante da sostituire; la domanda va inviata in accesso diretto entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori, perché la richiesta preliminare riguarda solo le imprese. Il percorso inverso, dal centralizzato ai termoautonomi a pompa di calore, ha una FAQ dedicata.

La delibera: basta la maggioranza semplice dei millesimi

Per approvare l'intervento l'assemblea non ha bisogno di maggioranze qualificate. Quando l'intervento di contenimento del consumo energetico è individuato da un APE o da una diagnosi energetica redatta da un tecnico abilitato, la legge 10/1991 (articolo 26, comma 2) considera valide le decisioni condominiali adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali.

Con 6 unità, poi, il condominio è spesso un condominio minimo senza amministratore: in quel caso presenta la pratica un condomino delegato dagli altri con verbale di assemblea o scrittura privata.

Un esempio pratico

Un condominio di 6 appartamenti in zona climatica E ha il tetto disperdente e una caldaia a gasolio da 80 kW del 2004. Per il tetto niente Conto Termico: la spesa resta a carico dei condòmini. Per la caldaia sì: la sostituzione con una pompa di calore aria-acqua rientra nel III.A, con incentivo in rate annuali o in un'unica soluzione se non supera 15.000 euro.

Intervento deliberato	Ammesso al CT 3.0?	Riferimento
Coibentazione del tetto	No (Titolo II, solo terziario)	D.M., Art. 7
Sostituzione caldaia centralizzata con PdC	Sì (III.A)	D.M., Art. 8
Solare termico per ACS condominiale	Sì (III.D)	D.M., Art. 8