#54Nel caso di condominio, l'APE post intervento deve essere redatta per ogni singola unità immobiliare o serve un'APE per l'intero condominio?

Di regola per ogni singola unità immobiliare: è l'impostazione del D.Lgs. 192/2005, che ammette un attestato riferito a più unità solo quando sono davvero gemelle. Prima però conviene verificare se l'APE post serve: nel Conto Termico è obbligatorio sempre per isolamento e nZEB, sopra i 200 kW per gli altri interventi su interi edifici.

Quando il Conto Termico chiede l'APE post?

L'obbligo non scatta per ogni pratica. La diagnosi ante e l'APE post accompagnano sempre l'isolamento delle superfici opache (II.A, anche su una singola unità) e la trasformazione nZEB (II.D). Per infissi, schermature e per gli interventi sugli impianti del Titolo III valgono invece solo quando l'intervento riguarda un intero edificio il cui impianto di riscaldamento raggiunge 200 kW di potenza nominale complessiva, misurata sull'impianto esistente.

Sotto la soglia, o per un intervento parziale sull'edificio, basta una relazione tecnica descrittiva. Il quadro completo degli obblighi documentali è nel pillar su diagnosi e APE.

Un APE per unità o per l'intero edificio?

Quando l'obbligo c'è, l'attestato segue le regole della certificazione energetica nazionale. L'articolo 6, comma 4 del D.Lgs. 192/2005 lega l'APE alla singola unità immobiliare; un attestato riferito a più unità dello stesso edificio è ammesso solo se coesistono quattro condizioni.

Condizione per l'APE unico	Nel condominio reale
Medesima destinazione d'uso	Spesso rispettata
Medesima situazione al contorno	Di rado: piano terra, piani intermedi e ultimo piano differiscono
Medesimo orientamento e medesima geometria	Di rado: le esposizioni cambiano da unità a unità
Medesimo impianto termico	Rispettata solo con il centralizzato

Nella pratica le condizioni cadono quasi sempre, quindi si redigono tanti APE post quante sono le unità riscaldate coinvolte. L'attestato riferito all'intero edificio esiste solo quando l'edificio coincide con una sola unità immobiliare, come una palazzina uffici con un unico subalterno. Ogni APE va poi registrato nel catasto energetico regionale.

Chi paga gli attestati e cosa rimborsa il GSE

Le spese per diagnosi e APE obbligatori non restano tutte a carico del condominio. Il GSE le incentiva al 50% per i soggetti privati, al 100% per PA ed ETS non economici, dentro un unico plafond a metratura che copre diagnosi e certificazione insieme (Tabella 21 dell'Allegato 2). La diagnosi deve firmarla un EGE certificato UNI CEI 11339 o una ESCo UNI CEI 11352; l'APE, un soggetto abilitato ai sensi del DPR 75/2013.

Un esempio pratico

Condominio di 12 appartamenti, caldaia centralizzata da 250 kW da sostituire con una pompa di calore: l'intervento tocca l'intero edificio sopra soglia, quindi servono diagnosi ante e APE post. A fine lavori il certificatore produce 12 attestati, uno per appartamento: l'impianto è lo stesso, ma piani ed esposizioni diverse impediscono l'APE cumulativo.

Se invece in un edificio da 12 unità solo 4 proprietari sostituiscono la propria caldaietta autonoma, l'obbligo non scatta: sono interventi su singole unità sotto soglia, documentati con la sola relazione tecnica.