#104Diagnosi energetica e APE nel Conto Termico: quali documenti servono ante-operam e quali post-operam?
Nel Conto Termico 3.0 la diagnosi energetica è sempre un documento ante-operam: individua gli interventi prima del cantiere e non ha una versione finale. L'APE si redige dopo i lavori per certificare il risultato. Va prodotto anche prima quando imprese ed ETS economici devono dimostrare il risparmio di energia primaria.
La diagnosi energetica esiste solo prima dei lavori
L'articolo 15 del D.M. 7 agosto 2025 la chiama sempre "diagnosi energetica precedente l'intervento". È una radiografia dell'edificio allo stato di fatto: misura i consumi, individua le criticità e definisce gli interventi di efficienza realizzabili con la relativa stima di risparmio. Guarda al "prima" per costruzione, quindi a lavori conclusi non si redige nessuna diagnosi finale.
Un dubbio frequente riguarda i dati di partenza. Se mancano i consumi storici, per esempio in un edificio da tempo inutilizzato o dopo un cambio di proprietà, la diagnosi si può comunque redigere con una stima standard (asset rating) adeguatamente giustificata, come spieghiamo in diagnosi senza consumi storici. Anche una diagnosi redatta nel 2025 resta valida, purché fotografi fedelmente lo stato ante-operam al momento della richiesta.
Quando la diagnosi energetica è obbligatoria?
La diagnosi non serve per ogni intervento. L'art. 15, comma 1, la rende obbligatoria in casi tassativi:
- Isolamento termico delle superfici opache (intervento II.A): sempre.
- Trasformazione in edificio a energia quasi zero, nZEB (intervento II.D): sempre.
- Infissi (II.B), schermature solari (II.C) e interventi impiantistici del Titolo III (pompe di calore, biomassa, solare termico) solo se realizzati su interi edifici con impianto di potenza pari o superiore a 200 kW.
Restano fuori gli impianti abbinati a calore di processo e quelli asserviti a reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento, esonerati dall'art. 15, comma 2. L'elenco ragionato è nella scheda sui casi in cui la diagnosi è obbligatoria; sulla soglia dei 200 kW aiuta capire a quale potenza ci si riferisce.
Il caso nZEB: diagnosi ante e APE post per tutti
Per la trasformazione in nZEB la coppia è fissa (diagnosi ante-operam più APE post-operam) ed è richiesta anche ai soggetti privati, non solo alla pubblica amministrazione. Qui la diagnosi ha un compito in più: descrivere il progetto post-operam e dimostrare il raggiungimento dei requisiti nZEB secondo il D.M. 26 giugno 2015.
L'APE post-operam: la prova del risultato
Se la diagnosi guarda al "prima", l'Attestato di Prestazione Energetica guarda al "dopo". Lo stesso art. 15, comma 1, accanto alla diagnosi ante chiede un "attestato di prestazione energetica successivo all'intervento". È l'APE post a certificare lo stato di fatto a cantiere chiuso e a fotografare la nuova classe energetica dell'edificio.
Questo APE deve essere quello ufficiale, registrato e non convenzionale. Va depositato presso il catasto energetico regionale ai sensi del D.Lgs. 192/2005, quindi niente simulazioni o fac-simile in fase di saldo.
Quando serve anche l'APE ante-operam?
C'è un secondo ruolo dell'APE, quello che genera più equivoci: in alcuni casi va redatto anche prima dei lavori. Succede quando l'accesso all'incentivo dipende dal confronto tra la prestazione ante e post, non dal solo risultato finale.
È il caso delle imprese e degli ETS economici che intervengono con il Titolo II su edifici del terziario. L'art. 25, comma 1, ammette questi interventi solo se producono una riduzione della domanda di energia primaria di almeno il 10% con un intervento singolo o del 20% con un multi-intervento, misurata sull'indice EPgl,nren di due APE asseverati, uno prima e uno dopo. Il calcolo e le soglie li abbiamo dettagliati in cosa devono garantire le imprese e gli ETS economici. Questo APE ante non duplica la diagnosi: è il termine di paragone senza cui il risparmio non è misurabile.
L'APE ante va registrato prima dell'avvio
L'attestato ante ha senso solo se rappresenta l'edificio com'era prima. Per questo va registrato prima dell'avvio effettivo dei lavori: una volta iniziata l'opera lo stato di fatto cambia e non è più certificabile a posteriori. Se il cantiere è già partito senza un APE ante valido, il requisito rischia di saltare, con le sfumature che vediamo in APE non registrato per lavori già avviati.
Chi può firmare diagnosi e APE?
La diagnosi energetica del Conto Termico va redatta da un EGE certificato o da una ESCo, come spieghiamo in chi redige la diagnosi. L'APE invece deve essere rilasciato da un tecnico "qualificato e indipendente" ai sensi del D.P.R. 75/2013.
Lo stesso professionista può firmare sia la diagnosi sia l'APE ante e post, a una condizione: che mantenga i requisiti di indipendenza e imparzialità, senza coinvolgimento con i fornitori dei materiali e senza vantaggi diretti dall'intervento. Il caso completo, con le compatibilità e le incompatibilità, è in chi firma diagnosi e APE.
Costi, massimali e contributo anticipato
Le spese per diagnosi e APE sono a loro volta incentivate. L'art. 15 le riconosce al 100% per la pubblica amministrazione e per le ESCo che operano per suo conto, al 50% per i soggetti privati. Il tetto arriva dalla Tabella 21 dell'Allegato 2, che fissa un massimale unico per la voce "diagnosi energetica ante intervento e certificazione energetica": un costo unitario in euro al metro quadro (per esempio 2,50 €/m² per gli edifici fino a 2.500 m²) e un valore massimo erogabile in valore assoluto. Diagnosi e APE condividono lo stesso plafond, non due distinti, come chiariamo nei massimali cumulativi di diagnosi e APE.
La pubblica amministrazione può inoltre chiedere un contributo anticipato pari al 50% delle spese di diagnosi. Occhio al vincolo temporale: la diagnosi va trasmessa al GSE entro 12 mesi, altrimenti il contributo decade e le somme erogate vanno restituite, come ricordiamo per il contributo anticipato sulla diagnosi.
Diagnosi e accesso tramite prenotazione
Nell'accesso tramite prenotazione la diagnosi cambia peso a seconda della modalità. Con il "Caso i" (diagnosi più atto amministrativo) la diagnosi è il documento che abilita la prenotazione, quindi va sempre allegata a prescindere dalla potenza dell'impianto. Con le altre modalità, contratto ESCo, contratto di fornitura o atto di assegnazione dei lavori (punti ii, iii, iv), la diagnosi si allega quando l'intervento la richiede, mentre per gli interventi che non la richiedono è sostituita da una relazione tecnica descrittiva.
La stessa logica vale per interventi diversi, come mostra il caso della sostituzione dell'illuminazione in prenotazione. L'analisi puntuale dell'art. 15, comma 4, con il nodo della relazione tecnica sostitutiva, è nella FAQ dedicata.
Un esempio pratico
Tre situazioni, tre combinazioni documentali diverse.
Un Comune trasforma una scuola in nZEB. Servono la diagnosi ante-operam (descrive il progetto e dimostra i requisiti nZEB) e l'APE post-operam a lavori finiti. Nessun APE ante, perché non si misura una percentuale di risparmio, ma il raggiungimento dello standard nZEB. Le spese di diagnosi e APE sono incentivate al 100%.
Un'impresa del terziario coibenta le pareti e sostituisce gli infissi di una palazzina di uffici, un multi-intervento del Titolo II. La soglia è il 20% di riduzione dell'energia primaria: servono APE ante e APE post asseverati per misurarla, più la diagnosi ante perché tra gli interventi c'è l'isolamento.
Un privato sostituisce la caldaia di casa con una pompa di calore da 18 kW. Niente diagnosi e niente APE ante: l'impianto è ben sotto i 200 kW e l'intervento non rientra tra i casi obbligatori.
| Scenario | Diagnosi ante | APE ante | APE post |
|---|---|---|---|
| Comune, scuola in nZEB | Sì | No | Sì |
| Impresa, cappotto + infissi (terziario) | Sì | Sì (art. 25) | Sì |
| Privato, PdC 18 kW | No | No | No |
Quale documento serve per il tuo intervento
La regola pratica: la diagnosi dipende dal tipo di intervento e dalla soglia dei 200 kW, l'APE post dagli stessi casi dell'art. 15, l'APE ante scatta solo con il requisito di risparmio delle imprese sul terziario.
| Intervento | Diagnosi (ante) | APE post | APE ante |
|---|---|---|---|
| Isolamento II.A o nZEB II.D | Sempre | Sì | Solo imprese Titolo II sul terziario |
| Infissi, schermature, Titolo III su edificio da 200 kW | Sì | Sì | Solo imprese Titolo II sul terziario |
| Titolo III sotto i 200 kW (tipico dei privati) | No | No | No |
Fonti: D.M. 7 agosto 2025, Art. 15 e Art. 25 comma 1, Allegato 2 Tabella 21; D.P.R. 75/2013; D.Lgs. 192/2005; D.M. 26 giugno 2015; Regole Applicative, Paragrafo 4.2.1 e Paragrafo 9.16; Webinar 26/01/2026
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