#96Per interventi nZEB la diagnosi è sempre obbligatoria anche per i soggetti privati?

Sì. La trasformazione di un edificio esistente in nZEB, l'intervento II.D, richiede sempre la diagnosi energetica ante-operam e l'APE post-operam per accedere all'incentivo, senza distinzione tra soggetto pubblico e privato. Qui l'obbligo nasce dalla natura dell'intervento, non dalla potenza dell'impianto, quindi vale anche sotto i 200 kW.

Perché il nZEB fa eccezione alla soglia dei 200 kW

Per gli interventi su serramenti, schermature e impianti la diagnosi scatta solo su interi edifici con impianto da 200 kW in su. Il nZEB segue una regola diversa. L'articolo 15, comma 1 del decreto apre proprio con i due interventi in cui diagnosi ante e APE post accompagnano ogni richiesta: l'isolamento delle superfici opache (lettera a) e la trasformazione in edificio a energia quasi zero (lettera d).

Per queste due tipologie non ci sono soglie di potenza né requisiti di estensione. Il motivo è la portata dell'intervento: il nZEB agisce sull'intero sistema edificio-impianto e ha bisogno di una fotografia di partenza rigorosa per dimostrare il salto di prestazione.

Le Regole Applicative inquadrano il II.D come ristrutturazione importante o riqualificazione capace di trasformare l'edificio esistente in un edificio a energia quasi zero, cioè un fabbricato ad altissima prestazione il cui fabbisogno, molto basso, è coperto in misura significativa da fonti rinnovabili secondo i requisiti del D.M. 26 giugno 2015. Un obiettivo del genere non si certifica con una relazione snella, serve l'analisi completa della diagnosi.

Restano fuori dall'obbligo, per espressa previsione del comma 2, solo gli impianti abbinati al calore di processo e quelli asserviti a reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento. La soglia di potenza, qui, semplicemente non c'entra. La trovi spiegata per gli altri interventi nella FAQ su quale potenza conta per i 200 kW.

Privato sì, ma solo sul terziario

Un chiarimento prima di parlare di documenti, perché su questo punto nascono molti equivoci. Il privato accede all'intervento nZEB solo su edifici dell'ambito terziario, uffici A/10, alberghi, negozi, capannoni, mai sul residenziale, riservato dal decreto ad altri strumenti. La domanda "diagnosi sì o no" per un privato si pone quindi soltanto dentro quel perimetro catastale.

Dentro il perimetro, l'obbligo di diagnosi è identico a quello della PA. Il paragrafo 9.16.1 delle Regole Applicative elenca il II.D tra i casi di diagnosi obbligatoria per tutti gli edifici esistenti, senza distinzione legata alla natura pubblica o privata del Soggetto Responsabile che presenta la richiesta.

Se poi il privato opera in forma d'impresa, o come ETS economico, si aggiunge un requisito di risultato: le Regole Applicative chiedono che l'intervento nZEB determini una riduzione della domanda di energia primaria di almeno il 20% rispetto alla configurazione ante operam, dimostrata con il confronto tra APE ante e post.

Chi firma la diagnosi e chi paga

La diagnosi nZEB non è un documento libero. Va redatta da un EGE certificato UNI CEI 11339 o da una ESCo certificata UNI CEI 11352, in conformità ai criteri minimi del D.Lgs. 102/2014, come per ogni diagnosi del Conto Termico, secondo la FAQ su chi redige la diagnosi energetica.

Oltre a fotografare lo stato ante operam, nel nZEB la diagnosi deve contenere la descrizione dettagliata del progetto post operam che dimostra il raggiungimento dei requisiti del D.M. 26 giugno 2015. L'APE post operam certifica poi il risultato a lavori conclusi. Il quadro completo dei documenti è nel pillar su diagnosi e APE nel Conto Termico.

Sulla spesa, il decreto rimborsa la coppia diagnosi più APE al 100% alle amministrazioni pubbliche e al 50% ai privati, dentro i massimali della Tabella 21, che per gli edifici del terziario valgono 2,50 €/m² fino a 2.500 m² di superficie utile con un tetto di 13.000 euro.

Il gioco vale la candela, perché l'incentivo del nZEB è tra i più generosi del Titolo II: il paragrafo 9.4.3 riconosce il 65% delle spese ammissibili, nel rispetto dei costi massimi unitari e dei massimali di incentivo dell'Allegato 2. La diagnosi obbligatoria è la porta d'ingresso di quel 65%.

Il caso degli edifici pubblici

Per la pubblica amministrazione l'obbligo è identico, con l'aggiunta di alcune specificità operative sulla superficie di riferimento e sulla profondità del progetto, trattate nelle schede su diagnosi nZEB e superficie utile dell'APE e su diagnosi nZEB per gli edifici comunali.

La PA gode anche del contributo anticipato del 50% sulla spesa di diagnosi, con l'obbligo di trasmetterla entro 12 mesi dall'accettazione della richiesta. Per un progetto nZEB, che parte sempre dalla diagnosi, è un anticipo di cassa da mettere in conto nella programmazione.

Se la PA sceglie l'accesso tramite prenotazione, la diagnosi va allegata già all'atto della prenotazione, come vuole l'articolo 15, comma 4 per i casi fondati su diagnosi e atto amministrativo. In un nZEB la sequenza naturale diventa quindi diagnosi, prenotazione, lavori, APE post e saldo.

Un esempio pratico

Una società proprietaria di una palazzina uffici in A/10 da 1.800 m², riscaldata da una caldaia da appena 90 kW, decide di portarla allo standard nZEB con cappotto, serramenti nuovi e pompa di calore. La potenza è lontana dai 200 kW, ma l'intervento è un II.D: diagnosi ante e APE post restano obbligatori, redatti da un EGE o da una ESCo.

Da impresa, la società dovrà anche dimostrare con i due APE il taglio di almeno il 20% della domanda di energia primaria. Sulla spesa dei documenti recupera il 50%: con 1.800 m² a 2,50 €/m² il plafond ammissibile di diagnosi e APE è di 4.500 euro, quindi il rimborso arriva a 2.250 euro. Sull'intervento vero e proprio l'incentivo sale invece al 65% delle spese ammissibili, dentro i massimali dell'Allegato 2.

Se la stessa società volesse fare l'operazione sulla palazzina residenziale accanto, il problema non sarebbe la diagnosi: sarebbe l'accesso stesso, perché il Titolo II per i privati si ferma al perimetro del terziario. Senza la diagnosi che dimostra il progetto nZEB, in ogni caso, nessuna richiesta II.D è ammissibile, qualunque sia la potenza dell'impianto o la natura del soggetto.