#93In quali casi specifici la Diagnosi Energetica è obbligatoria?

La diagnosi energetica ante-operam è obbligatoria in tre situazioni: isolamento delle superfici opache (II.A), trasformazione in nZEB (II.D) e interventi su interi edifici con impianto di riscaldamento di potenza pari o superiore a 200 kW. In prenotazione va allegata già all'atto della richiesta. Esistono poi esenzioni specifiche e una deroga per gli edifici colpiti da calamità naturale.

I tre casi che fanno scattare l'obbligo

L'elenco sta nell'art. 15, comma 1 del D.M. 7 agosto 2025, ripreso dal paragrafo 9.16.1 delle Regole Applicative. La logica è doppia: due interventi portano con sé l'obbligo per loro natura, gli altri lo incontrano solo oltre una soglia dimensionale.

Caso	Quando scatta l'obbligo
Isolamento termico delle superfici opache (II.A)	Sempre, per la natura dell'intervento
Trasformazione in edificio nZEB (II.D)	Sempre, per la natura dell'intervento
Chiusure trasparenti (II.B), schermature (II.C) e interventi del Titolo III	Solo su interi edifici con impianto di riscaldamento ≥ 200 kW

Nei primi due casi la potenza dell'impianto non conta nulla. Chi coibenta le pareti o porta l'edificio a energia quasi zero deve produrre la diagnosi anche con una caldaietta da 24 kW, come approfondiamo nella scheda sulla diagnosi sempre obbligatoria per il nZEB. Sono opere che ridisegnano il comportamento energetico dell'edificio, quindi il decreto pretende comunque una fotografia tecnica di partenza.

Il terzo caso ragiona invece sulle dimensioni. Serramenti, schermature solari, caldaie a biomassa, pompe di calore, solare termico e gli altri interventi impiantistici dell'art. 8, lettere da a) a g), richiedono la diagnosi solo quando l'opera investe un intero edificio servito da un impianto importante. Per il nZEB le Regole Applicative alzano anche l'asticella documentale, perché alla diagnosi si affiancano la relazione tecnica progettuale con gli elaborati grafici ante e post-operam e un facsimile di APE post con la classificazione nZEB.

Come si applica il doppio criterio dei 200 kW?

Le condizioni da verificare sono due insieme: l'intervento deve riguardare l'intero edificio e l'impianto di riscaldamento deve avere una potenza nominale totale pari o superiore a 200 kW. Ne basta una a mancare perché l'obbligo cada.

Prendi un albergo con centrale da 300 kW dove si sostituiscono gli infissi di un solo piano: la soglia c'è, ma manca l'intero edificio, quindi niente diagnosi. Una scuola che rifà tutti i serramenti con un generatore da 150 kW ricade nel caso speculare. In entrambe le situazioni il fascicolo si regge sulla relazione tecnica descrittiva firmata da un tecnico abilitato, che dimostra l'ammissibilità dei componenti ai requisiti del decreto.

La potenza da confrontare con la soglia è quella dell'impianto esistente prima dei lavori, sommando tutti i generatori che servono l'edificio. Il punto è approfondito nella FAQ su quale potenza conta per i 200 kW, con il caso limite della caldaia da 110 kW sostituita da una pompa di calore da 95: a decidere è sempre la fotografia ante-operam dell'impianto.

In prenotazione la diagnosi arriva prima

Per le PA e gli ETS assimilati che prenotano l'incentivo il calendario si sposta in avanti. L'art. 15, comma 4 stabilisce che, nei casi di prenotazione fondati su contratto di prestazione energetica o su provvedimento di aggiudicazione (punti ii., iii. e iv. dell'art. 14, comma 2, lettera b), le diagnosi vadano allegate già all'atto della prenotazione, quando l'obbligo ricorre.

Nel caso i., la prenotazione con diagnosi e atto amministrativo di impegno, il discorso si capovolge: la diagnosi è essa stessa il documento che abilita la richiesta, quindi c'è per definizione, a prescindere da tipologia di intervento e potenza. Le pieghe della norma sono sviscerate nell'analisi dell'art. 15, comma 4.

Quando la diagnosi non serve o viene sostituita?

Il decreto conosce anche il movimento opposto. Le situazioni in cui il documento non va prodotto sono tre:

• calore di processo e teleriscaldamento: l'art. 15, comma 2 esclude diagnosi e APE per gli impianti abbinati a sistemi di produzione di calore di processo e per quelli asserviti a reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento;
• interventi fuori dai casi obbligatori: per II.E, II.F, II.G, II.H e per gli interventi II.B, II.C e del Titolo III sotto soglia o su porzioni di edificio, al posto della diagnosi basta la relazione tecnica descrittiva;
• edifici colpiti da calamità naturale: in deroga all'obbligo, le Regole Applicative ammettono l'invio del progetto esecutivo, con una relazione tecnica progettuale sui singoli interventi e un provvedimento o atto amministrativo di impegno a realizzarli.

La deroga per calamità pesa parecchio nella pratica, perché riguarda proprio edifici dove una campagna di rilievi ante-operam sarebbe difficile o impossibile. Il fabbricato danneggiato va prima ricostruito, poi semmai misurato, così il progetto esecutivo prende il posto della fotografia dello stato di fatto.

Chi firma la diagnosi e chi paga il conto

Quando l'obbligo ricorre, la diagnosi deve rispettare i criteri minimi dell'Allegato 2 al D.Lgs. 102/2014 ed essere firmata da un EGE certificato UNI CEI 11339 o da una ESCo certificata UNI CEI 11352, come raccontiamo nella scheda su chi redige la diagnosi. Al documento ante-operam si accompagna sempre l'APE post-operam, coppia mappata nel pillar su diagnosi e APE ante e post.

Sul fronte economico la spesa è incentivata al 100% per le PA e per le ESCo che operano per loro conto (escluse le cooperative di abitanti e le cooperative sociali) e al 50% per i privati, sempre dentro i massimali della Tabella 21, che cumula diagnosi e APE in un unico plafond.

C'è infine un risvolto poco noto, scritto nel comma 12 dell'art. 15. Dove diagnosi e APE non sono obbligatori, le spese professionali sostenute per farli comunque possono rientrare tra le spese ammissibili degli articoli 6 e 9, quindi concorrono all'incentivo dell'intervento invece di seguire il binario di rimborso dedicato.

Un esempio pratico

Un Comune deve riqualificare una scuola servita da una centrale termica da 260 kW. Se sostituisce il generatore dell'intero edificio, le due condizioni ci sono entrambe: diagnosi ante e APE post sono obbligatorie. Se invece cambiasse solo la caldaia da 120 kW della palestra, mancherebbero sia l'intero edificio sia la soglia, quindi basterebbe la relazione tecnica descrittiva.

Il quadro cambia ancora con il cappotto. Coibentare le pareti della sola palestra fa tornare l'obbligo, perché l'isolamento opaco chiede la diagnosi a qualunque potenza. E se il Comune volesse prenotare l'incentivo con diagnosi e atto di impegno, il documento andrebbe caricato già con la richiesta di prenotazione anziché a conclusione dei lavori.