#532In una palazzina a destinazione mista residenziale e terziario, quali interventi può chiedere ciascun soggetto ammesso: il condominio, un'impresa, un privato?

Nella stessa palazzina convivono diritti diversi, perché l'ammissibilità nasce dall'incrocio di due variabili: la natura del soggetto che presenta la domanda e la categoria catastale della porzione su cui il lavoro insiste. Il condominio ragiona sui millesimi delle parti comuni, l'impresa si porta dietro i vincoli del Titolo V, il privato dipende dall'unità che possiede.

Che cosa decide davvero l'ammissibilità

Il GSE lo ha detto in una riga, nel webinar del 12 gennaio 2026 dedicato a persone fisiche e condomini: per l'ammissibilità degli interventi e la determinazione dell'incentivo "fa fede la natura del Soggetto Ammesso e la categoria catastale dell'immobile oggetto di intervento". Sono due chiavi che girano insieme e in un edificio misto capita spesso che una apra dove l'altra chiude.

La prima chiave è nella Tabella 4 delle Regole Applicative, che incrocia i soggetti con le sigle degli interventi. I soggetti privati, categoria in cui il decreto fa rientrare chiunque non sia una pubblica amministrazione, accedono al Titolo III su qualunque ambito, mentre il Titolo II resta loro precluso fuori dal terziario. Le pubbliche amministrazioni e gli enti del terzo settore non economici prendono tutto.

La seconda chiave, per così dire, è geografica e dipende da dove atterra il cantiere.

• Se il lavoro riguarda l'intero edificio o le parti comuni, l'ambito si attribuisce per prevalenza: l'Allegato 1 del decreto assegna a quegli interventi "l'ambito catastale prevalente per l'edificio, calcolato in base ai millesimi".
• Se il lavoro riguarda una singola unità immobiliare, si legge la categoria catastale di quella unità e basta, perché l'articolo 5 ammette gli interventi in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti.

L'ambito terziario raccoglie A/10, il gruppo B, il gruppo C senza C/6 e C/7, il gruppo D senza D/9 e il gruppo E con tre esclusioni; il residenziale è il gruppo A senza A/8, A/9 e A/10. Il meccanismo della prevalenza lo abbiamo sviscerato nel pillar sugli edifici a destinazione mista, che resta la lettura di riferimento sul calcolo dei millesimi.

Il condominio: l'impianto comune sempre, l'involucro solo se prevale il terziario

Il condominio è un soggetto privato a tutti gli effetti e presenta la pratica in proprio, come Soggetto Responsabile, sulla base della delibera assembleare. Il GSE, sempre il 12 gennaio, ha fatto l'esempio più semplice possibile: quando il condominio decide di sostituire una caldaia centralizzata, "questo intervento può essere effettuato a nome ovviamente del condominio". La centrale termica è una parte comune, la sua disponibilità è dell'ente di gestione, la strada del Titolo III è aperta a prescindere dai millesimi.

Il seguito di quella frase è la parte che sorprende gli amministratori. Se lo stesso condominio decide di sostituire gli infissi o di fare una coibentazione, "questo intervento non è ammissibile al Conto Termico, o perlomeno questo soggetto non può accedere a questo tipo di intervento", perché il Titolo II si apre solo quando la categoria catastale porta al terziario. In una palazzina dove gli appartamenti pesano più della metà dei millesimi, il cappotto sulle facciate comuni resta fuori.

Ribalta i millesimi e cambia tutto: con uffici e negozi sopra quota 500 millesimi l'edificio è terziario e sulle parti comuni si aprono isolamento, serramenti, schermature, relamping delle scale e building automation. Due interventi però restano chiusi in ogni caso, per la stessa ragione.

• La trasformazione in nZEB chiede edifici "nella proprietà o disponibilità di un unico soggetto ammesso" (Regole Applicative, paragrafo 12.10.3), condizione che una proprietà frazionata non soddisfa mai. È il caso che avevamo già affrontato per il condominio misto a prevalenza terziaria.
• La conversione delle caldaiette autonome in un impianto centralizzato chiede, all'articolo 10 comma 3, che le unità siano nella disponibilità di un unico soggetto ammesso e l'intervento in capo a un unico Soggetto Responsabile.

Sul piano procedurale il condominio ha la vita più facile di chiunque altro nello stabile: accesso diretto entro 90 giorni dalla fine lavori, nessuna richiesta preliminare, incentivo in rata unica sotto i 15.000 euro. Per la delibera vale la maggioranza semplice delle quote millesimali, secondo l'articolo 26 comma 2 della legge 10/1991 nel testo sostituito dall'articolo 16 comma 1-bis del decreto legislativo 192/2005.

Che cosa cambia quando il Soggetto Responsabile è un'impresa?

Cambia parecchio, in un senso che sorprende chi immagina corsie preferenziali per le aziende. Una società che possiede o detiene l'ufficio A/10 al primo piano lavora su un'unità terziaria, quindi in teoria ha davanti sia il Titolo II sia il Titolo III sulla propria porzione. In pratica il Titolo V le impone tre passaggi che agli altri sono risparmiati.

• Richiesta preliminare prima di iniziare, con nome e dimensione dell'impresa, descrizione e date del progetto, ubicazione e costi. L'articolo 25 comma 3 la mette come condizione di ammissibilità: partire con i lavori senza averla trasmessa chiude la partita.
• Risultato energetico dimostrato: riduzione della domanda di energia primaria di almeno il 10% per l'intervento singolo, il 20% per il multi-intervento, verificata con APE ante e post asseverati da tecnico abilitato (articolo 25 comma 1).
• Niente combustibili fossili, gas naturale compreso (articolo 25 comma 2). L'ibrido con caldaia a gas che il vicino di pianerottolo può installare senza problemi, alla società è precluso.

Poi c'è il capitolo intensità, dove il divario si vede a occhio nudo. Gli interventi di efficienza energetica si fermano al 25% dei costi ammissibili, che salgono al 30% nel multi-intervento; da lì si aggiungono 20 punti per le piccole imprese, 10 per le medie e altri 15 se il miglioramento della prestazione energetica arriva al 40%. Sul Titolo III il tetto è il 45%, con le stesse maggiorazioni dimensionali. Quanto resti davvero in tasca lo abbiamo calcolato per una piccola impresa che installa pompe di calore.

Se invece la società possiede l'intera palazzina, torna in gioco la prevalenza: con il terziario sopra i 500 millesimi l'edificio è terziario per intero e anche l'nZEB diventa praticabile, perché il proprietario unico c'è. Su chi debba intestare la pratica quando proprietà e utilizzo divergono, il caso tipico è quello dell'edificio misto tra persone fisiche e società.

Il privato persona fisica: due destini nello stesso stabile

Qui la stessa persona può trovarsi da due parti opposte del confine, a seconda di quale porta apre. Sul proprio appartamento ha accesso al solo Titolo III: pompa di calore elettrica o a gas, ibrido, biomassa, solare termico, scaldacqua in pompa di calore, allaccio al teleriscaldamento, microcogenerazione rinnovabile. L'articolo 7 comma 1 lettera b lo ammette su entrambi gli ambiti, mentre l'articolo 4 riserva il Titolo II al solo terziario.

Da questa asimmetria discende l'esclusione che genera più telefonate al GSE. Fotovoltaico con accumulo e colonnine di ricarica sono interventi del Titolo II, lettere h e g dell'articolo 5, anche se possono essere realizzati solo insieme a una pompa di calore elettrica.

Il relatore GSE ha usato un esempio che vale più di una circolare: la signora Maria può sostituire il generatore del suo appartamento, "ma non può installare, o perlomeno non può accedere all'intervento che riguarda il fotovoltaico", perché la sua casa non è di natura terziaria. Per il fotovoltaico le restano le detrazioni fiscali.

Scendi al piano terra e la stessa persona fisica, se possiede il negozio C/1, si ritrova con il ventaglio completo: isolamento delle pareti del locale, vetrine nuove, tende tecniche, illuminazione efficiente, building automation, più tutto il Titolo III. E senza gli oneri che gravano sull'impresa, perché il Titolo V si applica solo a chi svolge attività d'impresa: niente soglia del 10%, niente APE ante, accesso diretto a lavori conclusi. Il perimetro dell'intervento sulla singola unità terziaria dentro un condominio lo abbiamo dettagliato per il negozio al piano pilotis.

Le configurazioni a confronto

Soggetto e oggetto dell'intervento	Titolo II	Titolo III	Vincoli propri
Condominio, parti comuni e impianto centralizzato, prevalenza residenziale	No	Sì	Delibera assembleare
Condominio, parti comuni, prevalenza terziaria	Sì, escluso nZEB	Sì	Delibera assembleare
Impresa, propria unità A/10 o C/1	Sì	Sì, senza fossili	Preliminare, 10% o 20%, doppio APE
Impresa proprietaria dell'intero edificio	Sì se prevale il terziario	Sì, senza fossili	Titolo V, nZEB solo con proprietà unica
Privato, proprio appartamento	No	Sì	Nessun trainato fotovoltaico
Privato, proprio negozio o ufficio	Sì, escluso nZEB	Sì	Accesso diretto in 90 giorni

Chi paga il cappotto comune in un condominio tutto privato?

Manca una regola per il caso dell'impresa che finanzia un lavoro sulle parti comuni di un condominio interamente privato. Il paragrafo 12.10.3 prevede la decurtazione millesimale, ma la scrive per la proprietà promiscua fra pubblico e privato: lì gli interventi del Titolo II sono ammessi "esclusivamente per la quota millesimale riferibile alla PA o a soggetti ad essa equiparati e per la quota millesimale del settore terziario". È la situazione che abbiamo descritto per il condominio con unità pubbliche e private.

Per una palazzina senza quote pubbliche quella disposizione non c'è, né esiste una regola simmetrica. Restano due letture: applicare per analogia il taglio millesimale, oppure riconoscere l'incentivo sulla spesa che l'impresa documenta in fattura, dentro l'ambito prevalente dell'edificio. Finché il GSE non si pronuncia conviene chiedere un chiarimento all'assistenza prima di impostare la pratica, soprattutto se l'importo è consistente.

Un esempio pratico

Prendiamo una palazzina in zona climatica E, sei appartamenti A/2 ai piani alti per 620 millesimi, due uffici A/10 e due negozi C/1 al piano terra per i restanti 380. L'assemblea vuole sostituire la caldaia condominiale con una pompa di calore, il titolare di uno dei negozi vuole rifare vetrine e insegna luminosa, la società che occupa un ufficio vuole cappotto interno e climatizzazione.

Il calcolo dei millesimi dice 620 contro 380, quindi le parti comuni sono in ambito residenziale. Ecco come si distribuiscono le pratiche.

Chi	Cosa fa	Esito
Condominio	Pompa di calore centralizzata	Ammesso, III.A in accesso diretto
Condominio	Cappotto sulle facciate	Escluso, prevale il residenziale
Proprietario del negozio C/1	Vetrine e illuminazione del locale	Ammesso, II.B e II.E sull'unità
Società nell'ufficio A/10	Cappotto interno e pompa di calore	Ammesso con preliminare e doppio APE

Tre pratiche distinte, tre soggetti responsabili distinti, un solo edificio. Se invece le superfici commerciali arrivassero a 540 millesimi, la palazzina diventerebbe terziaria e l'assemblea potrebbe portare in Conto Termico anche il cappotto, al 50% della spesa ammissibile trattandosi di zona E, percentuale che sale al 55% quando il cappotto viaggia insieme alla nuova pompa di calore. Il vincolo dell'nZEB resterebbe comunque insuperabile. Prima di deliberare vale sempre la pena far verificare le tabelle millesimali a un tecnico, perché su quei numeri il GSE riscontra l'ambito dichiarato a portale.