#80Come vengono trattati gli edifici con destinazioni d'uso miste (residenziale/terziario)?
Dipende dalla proprietà. Se l'intero edificio a categorie miste è di un unico Soggetto Ammesso vale l'ambito catastale prevalente calcolato in millesimi: quando prevale il terziario tutto lo stabile accede al Titolo II. In un condominio con più proprietari, invece, gli interventi comuni del Titolo II spettano solo per la quota millesimale terziaria e per quella pubblica.
La regola generale: la prevalenza catastale in millesimi
Il Conto Termico ragiona per edifici, non per singole unità immobiliari, quindi davanti a un fabbricato con dentro uffici e abitazioni serve un criterio per decidere a quale ambito appartiene il tutto. Il paragrafo 12.10.3 delle Regole Applicative lo fornisce per gli interventi su interi edifici nella proprietà o disponibilità di un unico Soggetto Ammesso. Quando le categorie catastali sono miste, all'edificio viene attribuito l'ambito prevalente, calcolato in millesimi.
Il calcolo segue tre passaggi.
- Si censiscono le categorie catastali di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, con le rispettive quote millesimali.
- Si sommano i millesimi delle unità dell'ambito terziario, cioè A/10, gruppo B, gruppo C senza C/6 e C/7, gruppo D senza D/9, gruppo E senza E/2, E/4 ed E/6.
- Si sommano i millesimi delle unità residenziali, il gruppo A senza A/8, A/9 e A/10.
Prevale l'ambito che supera i 500 millesimi, cioè metà dell'edificio. Con prevalenza terziaria l'intero stabile è trattato come terziario e il proprietario porta al Titolo II tutto l'involucro, dal cappotto agli infissi, unità residenziali comprese, trascinate dall'ambito prevalente.
Attenzione solo a non confondere ammissibilità e intensità. La prevalenza terziaria apre il Titolo II, ma le percentuali restano quelle del soggetto: aliquote ordinarie per il privato non impresa, intensità del Titolo V se il proprietario unico è una società.
Con prevalenza residenziale accade l'opposto: il Titolo II resta precluso ai privati su ogni porzione, restano i soli interventi del Titolo III sulle rinnovabili termiche. Le categorie che formano i due ambiti sono quelle della tabella delle categorie catastali ammesse.
Condominio e proprietà promiscua: si scorpora per millesimi
Quando i proprietari sono più di uno, il caso tipico del condominio con appartamenti privati e negozi o uffici, la regola della prevalenza non si applica per estendere i benefici a tutti.
Il paragrafo 12.10.3 lo dice per la proprietà promiscua: gli interventi sull'edificio sono ammessi al Titolo II esclusivamente per la quota millesimale riferibile alla Pubblica Amministrazione o ai soggetti a essa equiparati e per la quota millesimale del settore terziario. La quota delle unità residenziali di proprietà privata resta esclusa.
In pratica l'incentivo sulle parti comuni viene parzializzato: il GSE riconosce il contributo in proporzione ai millesimi ammessi e la quota di spesa riferibile ai condòmini residenziali privati resta a loro carico. È una logica affine a quella del condominio misto pubblico e privato, dove pesa la quota della PA. Su chi debba firmare la domanda in questi casi aiuta il caso di come intestare la pratica in un edificio misto.
Sul fronte documentale servono le visure catastali di tutte le unità e le tabelle millesimali dell'edificio, perché è su quei numeri che il GSE riscontra sia la prevalenza sia lo scorporo delle quote.
nZEB e impianti centralizzati: serve l'intero edificio a un solo soggetto
Ci sono due casi in cui la ripartizione millesimale non è ammessa affatto. Il primo è la trasformazione dell'edificio in nZEB, che il paragrafo 12.10.3 subordina alla realizzazione su interi edifici nella proprietà o disponibilità di un unico Soggetto Ammesso. Il secondo riguarda gli impianti centralizzati del Titolo III, come la sostituzione della centrale termica comune, ammessi solo se l'intero edificio fa capo a un unico soggetto.
Un condominio a proprietà promiscua non può quindi accedere a queste misure scorporando le quote. La strada si apre solo se un solo soggetto, per esempio una società immobiliare che ha acquistato l'intero fabbricato, dispone di tutte le unità.
Il caso speciale dell'edilizia residenziale pubblica (ex IACP)
Il paragrafo 12.10.4 riserva un binario dedicato agli edifici gestiti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati. I gestori sono equiparati a Soggetti Ammessi di tipologia Amministrazione Pubblica, quindi accedono direttamente agli incentivi come Soggetto Responsabile oppure tramite una ESCo con contratto EPC.
Gli edifici devono essere di proprietà pubblica e a uso esclusivamente o prevalentemente residenziale. Se nel fabbricato convivono alloggi pubblici e unità riscattate dai privati, la proprietà diventa promiscua e il Titolo II sulle aree e sugli impianti comuni è ammesso solo per la quota millesimale pubblica, in relazione alle spese sostenute dall'ex IACP.
Per i grandi complessi c'è una flessibilità in più: quando le dimensioni lo giustificano, la richiesta può riguardare i singoli blocchi abitativi, che ai fini del Conto Termico sono equiparati a edifici. Un patrimonio di edilizia popolare può così frazionare le pratiche per blocchi invece di presentare un'unica istanza monstre.
Un esempio pratico
Prendiamo un edificio con destinazione 60% terziario e 40% residenziale in millesimi, cioè 600 e 400 millesimi. Se lo stabile appartiene a un unico proprietario prevale il terziario, perciò l'intero edificio è considerato terziario e il cappotto sull'involucro comune accede al Titolo II per intero, appartamenti compresi.
Ribalta le quote, 400 terziario e 600 residenziale, sempre con proprietario unico: prevale il residenziale e il Titolo II si chiude su tutto l'edificio, anche sugli uffici. Resterebbe percorribile la sostituzione dei generatori con il Titolo III.
Torna ora al 60/40, ma in un condominio con dieci proprietari diversi. La prevalenza non aiuta più: l'isolamento delle parti comuni è incentivato solo sul 60% millesimale terziario, mentre il 40% residenziale privato resta fuori e i relativi condòmini si accollano la loro parte di spesa senza contributo.
Ultimo scenario, un complesso di edilizia popolare con 800 millesimi pubblici e 200 riscattati dai privati. L'ex IACP presenta la pratica come PA e ottiene il Titolo II sulle parti comuni per la sola quota pubblica, cioè l'80% della spesa comune che ha effettivamente sostenuto. Se il complesso conta più blocchi abitativi, può spezzare la richiesta per blocco.
| Configurazione | Regola | Titolo II sulle parti comuni |
|---|---|---|
| Intero edificio a un unico proprietario | Prevalenza in millesimi (soglia 500) | Sull'intero involucro se prevale il terziario |
| Condominio con più proprietari | Scorporo per millesimi | Solo sulla quota terziaria e pubblica |
| nZEB o impianto centralizzato Titolo III | Nessuno scorporo | Solo con l'intero edificio a un unico soggetto |
Fonti: D.M. 7 agosto 2025, Art. 2 comma 1 e Allegato 1 Tabella 1; Regole Applicative, Paragrafi 12.10.3 e 12.10.4
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