#483Sostituzione impianto centralizzato in edificio misto: la pratica va intestata ai proprietari (persone fisiche) o alla società utilizzatrice? Se la società è anche l'esecutrice, l'autocertificazione dei costi del commercialista può sostituire validamente la fattura?

Con la presente desidero sottoporre un quesito in merito alla corretta modalità di presentazione di una pratica relativa a un intero edificio composto da n. 4 subalterni così distinti:

• n. 2 unità a destinazione residenziale (A/3);
• n. 1 unità A/10;
• n. 1 unità D/7.

Considerando esclusivamente le superfici riscaldate (in m²), le due unità residenziali e le due non residenziali risultano equivalenti. Diversamente, qualora si considerasse l’intero sub D/7, comprensivo della parte di capannone non riscaldata, la superficie non residenziale risulterebbe prevalente.

Tutti i subalterni sono cointestati ai sigg. P A e M A, che ne sono i proprietari. La società A Clima SNC ha invece sede legale e operativa presso l’immobile. L’intervento previsto consiste esclusivamente nella sostituzione dell’attuale caldaia centralizzata a condensazione, a servizio di tutti e 4 i subalterni, con un nuovo impianto in pompa di calore per riscaldamento e produzione di ACS.

Alla luce di quanto sopra, si richiedono i seguenti chiarimenti:

• La pratica deve essere presentata a nome dei sigg. A M e A P (come accesso diretto), oppure a nome della A Clima SNC tramite richiesta preliminare? In alternativa, è possibile procedere indifferentemente con entrambe le modalità?
• Qualora si optasse per la presentazione della pratica con A Clima SNC quale soggetto responsabile, considerato che la stessa società sarebbe anche soggetto mandatario/esecutore dell’intervento (in quanto installatrice del nuovo impianto), si evidenzia che non sarebbe possibile emettere fattura verso sé stessa. In tal caso, sarebbe sufficiente un’autocertificazione del commercialista nella quale vengano dettagliati beni e costi sostenuti, redatta con contenuti analoghi a quelli di una fattura?

In merito al quesito posto, la normativa del Conto Termico 3.0 offre un quadro delineato per gestire sia la natura mista dell'edificio sia i ruoli dei soggetti coinvolti.

1. Chi deve presentare la pratica (Proprietari o Impresa) e con quale modalità?

   La normativa non impone a priori chi debba presentare la pratica tra il proprietario e l'impresa utilizzatrice dell'immobile, rendendo teoricamente possibili entrambe le opzioni. La scelta determina però percorsi procedurali e limiti di incentivo profondamente diversi.

   Il principio cardine del meccanismo è che la pratica deve essere presentata dal Soggetto Responsabile (SR), ovvero colui che sostiene materialmente le spese per l'esecuzione degli interventi, ha diritto all'incentivo e stipula il contratto con il GSE. Entrambi i soggetti indicati nel quesito possiedono il requisito per essere "Soggetti Ammessi", in quanto i sigg. A.P. e A.M. ne hanno la proprietà, mentre la società A Clima SNC ne ha la disponibilità (presumibilmente tramite un contratto di locazione o comodato).

   A seconda di chi sosterrà fattualmente le spese, si configurano due scenari:

   Scenario A: Pratica a nome dei proprietari (Sigg. A.M. e A.P.). Se le spese per l'installazione della pompa di calore vengono sostenute dai due comproprietari (persone fisiche), essi agiranno come Soggetti Responsabili appartenenti alla macro-categoria dei Soggetti Privati.

   • Ammissibilità e Edificio Misto: L'intervento di installazione di una pompa di calore elettrica ricade nel Titolo III (Intervento III.A). Questo tipo di intervento è ammissibile per i Soggetti Privati indipendentemente dal fatto che l'edificio sia classificato in ambito residenziale o terziario. Ai fini della classificazione sul portale per un edificio intero con destinazioni d'uso miste, il GSE stabilisce che l'ambito catastale prevalente (residenziale o terziario) debba essere calcolato in base ai millesimi e non alla semplice superficie riscaldata.
   • Modalità di Accesso: I proprietari dovranno presentare l'istanza esclusivamente tramite Accesso Diretto entro 90 giorni dalla data di conclusione dei lavori.
   • Richiesta Preliminare: Non è richiesta. I privati (persone fisiche) non sono soggetti all'obbligo della richiesta preliminare.

   Scenario B: Pratica a nome dell'impresa (A Clima SNC). Se le spese vengono sostenute dalla società A Clima SNC, essa agirà come Soggetto Responsabile appartenente alla categoria delle Imprese.

   • Modalità di Accesso e Obblighi (Titolo V): Optando per questa strada, la società è soggetta alle stringenti regole del Titolo V del Decreto per le Imprese. È obbligatorio, a pena di inammissibilità dell'incentivo, inviare al GSE la Richiesta preliminare di accesso agli incentivi prima dell'avvio dei lavori (ovvero prima dell'inizio delle opere o del primo fermo impegno economico). A fine lavori, la società presenterà poi la pratica definitiva in Accesso Diretto entro 90 giorni.
   • Limiti di Incentivo: L'incentivo per l'impresa sarà limitato ("cappato") dalle percentuali di intensità massima dettate dalla disciplina europea sugli Aiuti di Stato, che variano in funzione della dimensione aziendale (Piccola, Media o Grande Impresa).
2. Autofatturazione e autocertificazione del commercialista per l'impresa installatrice

   Qualora si optasse per lo Scenario B (A Clima SNC come Soggetto Responsabile che funge anche da installatore per i propri locali), ci si scontrerebbe con un ostacolo documentale insuperabile secondo le attuali regole del GSE.

   Non è sufficiente e non è ammessa un'autocertificazione del commercialista in sostituzione delle fatture.

   La normativa del Conto Termico è perentoria: ai fini dell'ammissione all'incentivo è necessario e obbligatorio produrre copia delle fatture attestanti il costo sostenuto e la ricevuta del bonifico bancario o postale con cui tali spese sono state pagate (bonifico ordinario, non per le detrazioni fiscali, con causale D.M. 7 agosto 2025).

   Le Regole Applicative prevedono delle esenzioni dall'obbligo di presentare fatture e bonifici esclusivamente per casistiche specifiche in cui sono coinvolte le ESCo (con contratti EPC o Servizio Energia) o contratti di Partenariato Pubblico Privato per la Pubblica Amministrazione. L'esecuzione dei lavori "in economia" (ovvero quando un'impresa esegue i lavori per sé stessa utilizzando proprio personale e materiali) non rientra tra i casi di esenzione previsti per la sostituzione degli impianti. L'unico caso di "auto fatturazione" menzionato dalle regole riguarda la produzione di biomasse legnose per l'alimentazione di generatori a legna/pellet (Titolo III.C), ma non si applica all'installazione di pompe di calore.

   Poiché il Conto Termico rimborsa esclusivamente i "costi sostenuti" (Spesa Ammissibile) comprovati da una transazione finanziaria tracciabile tra due soggetti distinti, la mancanza di una fattura quietanzata tramite bonifico renderebbe la spesa non rendicontabile e, di conseguenza, l'intervento non incentivabile.

Alla luce dei vincoli normativi, la via percorribile per garantire la regolarità della pratica e non perdere l'incentivo è procedere con lo Scenario A:

1. I comproprietari (Sigg. P.A. e M.A.) si configurano come Soggetti Responsabili della pratica.
2. La società A Clima SNC (in qualità di installatore terzo rispetto ai proprietari) esegue regolarmente i lavori ed emette fattura nei confronti dei proprietari.
3. I proprietari saldano la fattura ad A Clima SNC tramite bonifico bancario ordinario riportante il riferimento al D.M. 7 agosto 2025.
4. A lavori conclusi, i proprietari presentano la richiesta sul Portaltermico tramite Accesso Diretto entro 90 giorni, senza necessità di alcuna richiesta preliminare.