#80Come vengono trattati gli edifici con destinazioni d'uso miste (residenziale/terziario)?
Con l'ambito catastale prevalente, calcolato in millesimi. Il criterio vale sia sull'intero edificio di un unico Soggetto Ammesso sia sulle parti comuni di un condominio: se il terziario supera i 500 millesimi si apre il Titolo II, se prevale il residenziale resta il solo Titolo III. Lo scorporo per quote vale dove c'è proprietà pubblica.
La regola generale: la prevalenza catastale in millesimi
Il Conto Termico ragiona per edifici, non per singole unità immobiliari, quindi davanti a un fabbricato con dentro uffici e abitazioni serve un criterio per decidere a quale ambito appartiene il tutto. Lo dà l'Allegato 1 del decreto, la cui formula conviene leggere per intero: "agli interventi realizzati su interi edifici o parti comuni di edifici caratterizzati da categorie catastali miste (residenziale e terziario), è attribuito l'ambito catastale prevalente per l'edificio, calcolato in base ai millesimi".
Le parti comuni sono nominate accanto agli interi edifici, quindi il criterio non presuppone affatto un proprietario unico. Il paragrafo 12.10.3 delle Regole Applicative riprende la stessa regola sotto la voce "Categorie catastali miste" citando i soli interi edifici di un unico Soggetto Ammesso, ma è la formula del decreto a fissare il perimetro, quella che conta per il condominio.
Il calcolo segue tre passaggi.
- Si censiscono le categorie catastali di tutte le unità immobiliari che compongono l'edificio, con le rispettive quote millesimali.
- Si sommano i millesimi delle unità dell'ambito terziario, cioè A/10, gruppo B, gruppo C senza C/6 e C/7, gruppo D senza D/9, gruppo E senza E/2, E/4 ed E/6.
- Si sommano i millesimi delle unità residenziali, il gruppo A senza A/8, A/9 e A/10.
Prevale l'ambito che supera i 500 millesimi, cioè metà dell'edificio. Con prevalenza terziaria l'intero stabile è trattato come terziario e chi presenta la domanda porta al Titolo II tutto l'involucro, dal cappotto agli infissi, unità residenziali comprese, trascinate dall'ambito prevalente.
Attenzione solo a non confondere ammissibilità e intensità. La prevalenza terziaria apre il Titolo II, ma le percentuali restano quelle del soggetto: aliquote ordinarie per il privato non impresa, intensità del Titolo V se il proprietario unico è una società.
Con prevalenza residenziale accade l'opposto: il Titolo II resta precluso ai privati su ogni porzione, restano i soli interventi del Titolo III sulle rinnovabili termiche. Le categorie che formano i due ambiti sono quelle della tabella delle categorie catastali ammesse.
Nel condominio la prevalenza funziona come un interruttore
Il caso tipico è la palazzina con gli appartamenti ai piani alti e i negozi o gli uffici al piano terra, dieci proprietari diversi e nessuna quota pubblica. Anche qui l'ambito delle parti comuni si legge per prevalenza, con un esito secco: o si apre tutto il Titolo II, o non si apre niente. Non esiste una via di mezzo che riconosca l'incentivo sulla sola frazione terziaria.
Il GSE lo ha spiegato a voce nel webinar del 12 gennaio 2026, parlando proprio dei condomini. Quando si sostituisce la caldaia centralizzata l'intervento "può essere effettuato a nome ovviamente del condominio", mentre se lo stesso condominio decide di cambiare gli infissi o di fare una coibentazione "questo intervento non è ammissibile al conto termico, o perlomeno questo soggetto non può accedere a questo tipo di intervento", perché il Titolo II si apre solo dove la categoria catastale porta al terziario.
Ribalta i millesimi e il risultato si capovolge: con negozi e uffici oltre quota 500 il condominio a prevalenza terziaria porta a incentivo cappotto, serramenti delle scale, schermature e relamping delle parti comuni, per l'intera spesa sostenuta. Il quadro completo di chi può chiedere che cosa nello stesso stabile lo trovi nella FAQ sulle configurazioni di soggetti in una palazzina mista.
Resta fermo che il singolo condòmino, per la sua unità terziaria, viaggia per conto proprio: legge la categoria del suo subalterno, non i millesimi del palazzo. Su chi debba firmare la domanda quando proprietà e utilizzo divergono aiuta il caso di come intestare la pratica in un edificio misto.
Quando si scorpora per millesimi: la proprietà promiscua con il pubblico
Lo scorporo per quote esiste, ma il paragrafo 12.10.3 lo scrive sotto una voce diversa, riservata agli edifici "di proprietà promiscua, pubblica e in parte privata". In quel caso gli interventi sono ammessi al Titolo II "esclusivamente per la quota millesimale riferibile alla PA o a soggetti ad essa equiparati e per la quota millesimale del settore terziario", così che la quota dei condòmini residenziali privati resti fuori dall'incentivo.
Serve dunque una quota pubblica perché il meccanismo si attivi, come nel condominio misto pubblico e privato. In un condominio interamente privato non c'è nulla da parzializzare, perché la prevalenza ha già deciso l'ambito di tutte le parti comuni.
Sul fronte documentale servono comunque le visure catastali di tutte le unità e le tabelle millesimali dell'edificio, perché è su quei numeri che il GSE riscontra la prevalenza.
nZEB: qui serve davvero l'intero edificio a un solo soggetto
Un intervento resta fuori portata per il condominio qualunque siano i millesimi: la trasformazione in nZEB. Il paragrafo 12.10.3 la subordina alla realizzazione su interi edifici nella proprietà o disponibilità di un unico Soggetto Ammesso, condizione che una proprietà frazionata non soddisfa. La strada si apre solo quando un solo titolare, per esempio una società immobiliare che ha comprato l'intero fabbricato, dispone di tutte le unità, come spiegato per il condominio misto a prevalenza terziaria.
Lo stesso paragrafo chiude ricordando che per gli interventi del Titolo III su impianti centralizzati l'ammissibilità è subordinata alla disponibilità dell'intero edificio in capo a un unico soggetto. Attenzione a non leggerla come una preclusione per il condominio: la centrale termica comune è nella disponibilità dell'ente di gestione, che infatti la sostituisce a proprio nome, come il GSE ha ricordato nel passaggio citato sopra. Il limite morde sulla conversione di più impianti autonomi in un centralizzato, che l'articolo 10 comma 3 lettera b ammette solo se le unità sono nella disponibilità di un unico Soggetto Ammesso e l'intervento fa capo a un unico Soggetto Responsabile.
Il caso speciale dell'edilizia residenziale pubblica (ex IACP)
Il paragrafo 12.10.4 riserva un binario dedicato agli edifici gestiti dagli ex Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati. I gestori sono equiparati a Soggetti Ammessi di tipologia Amministrazione Pubblica, quindi accedono direttamente agli incentivi come Soggetto Responsabile oppure tramite una ESCo con contratto EPC.
Gli edifici devono essere di proprietà pubblica e a uso esclusivamente o prevalentemente residenziale. Se nel fabbricato convivono alloggi pubblici e unità riscattate dai privati, la proprietà diventa promiscua e il Titolo II sulle aree e sugli impianti comuni è ammesso solo per la quota millesimale pubblica, in relazione alle spese sostenute dall'ex IACP.
Per i grandi complessi c'è una flessibilità in più: quando le dimensioni lo giustificano, la richiesta può riguardare i singoli blocchi abitativi, che ai fini del Conto Termico sono equiparati a edifici. Un patrimonio di edilizia popolare può così frazionare le pratiche per blocchi invece di presentare un'unica istanza monstre.
Un esempio pratico
Prendiamo un edificio con destinazione 60% terziario e 40% residenziale in millesimi, cioè 600 e 400 millesimi. Se lo stabile appartiene a un unico proprietario prevale il terziario, perciò l'intero edificio è considerato terziario e il cappotto sull'involucro comune accede al Titolo II per intero, appartamenti compresi.
Ribalta le quote, 400 terziario e 600 residenziale, sempre con proprietario unico: prevale il residenziale e il Titolo II si chiude su tutto l'edificio, anche sugli uffici. Resterebbe percorribile la sostituzione dei generatori con il Titolo III.
Torna ora al 60/40, ma in un condominio con dieci proprietari diversi e nessuna quota pubblica. La prevalenza continua a valere, perché il decreto la riferisce anche alle parti comuni: l'assemblea delibera il cappotto e l'incentivo spetta sull'intera spesa, senza decurtare il 40% millesimale residenziale. Se le quote fossero invertite, con 600 millesimi residenziali, l'incentivo non spetterebbe affatto, nemmeno in proporzione ai negozi.
Ultimo scenario, un complesso di edilizia popolare con 800 millesimi pubblici e 200 riscattati dai privati. L'ex IACP presenta la pratica come PA e ottiene il Titolo II sulle parti comuni per la sola quota pubblica, cioè l'80% della spesa comune che ha effettivamente sostenuto. Se il complesso conta più blocchi abitativi, può spezzare la richiesta per blocco.
| Configurazione | Regola | Titolo II sulle parti comuni |
|---|---|---|
| Intero edificio a un unico proprietario | Prevalenza in millesimi (soglia 500) | Sull'intero involucro se prevale il terziario |
| Condominio privato con più proprietari | Prevalenza in millesimi sulle parti comuni | Tutto se prevale il terziario, niente se prevale il residenziale |
| Edificio con quote pubbliche e private | Scorporo per millesimi | Solo sulla quota pubblica e su quella terziaria |
| Trasformazione in nZEB | Nessuno scorporo, nessuna prevalenza che tenga | Solo con l'intero edificio a un unico soggetto |
Fonti: D.M. 7 agosto 2025, Art. 2 comma 1, Art. 4 comma 1 lett. b), Art. 10 comma 3 lett. b), Allegato 1 Tabella 1; Regole Applicative, Paragrafi 12.10.3 e 12.10.4; Webinar GSE 12/01/2026
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