#75La data di costituzione dell'immobile resta sempre nel 2012?

No. Il vincolo del 2012 apparteneva al Conto Termico 2.0 ed è stato superato. Nel Conto Termico 3.0 un edificio è esistente se risulta iscritto al catasto edilizio urbano alla data di presentazione della richiesta di incentivo. Non contano l'anno di costruzione o di accatastamento, purché non si tratti di un fabbricato ancora in costruzione.

Che cosa significa edificio esistente nel Conto Termico 3.0

La definizione sta nell'articolo 2, comma 1, lettera i) del decreto. Sono esistenti gli edifici e i fabbricati rurali, pertinenze comprese, iscritti al catasto edilizio urbano alla data di presentazione dell'istanza di incentivazione, con l'esclusione degli edifici in costruzione, che il catasto colloca nella categoria F, in particolare nella F/3 delle unità in corso di costruzione.

La stessa definizione tiene fuori un caso che pochi conoscono, le opere destinate alla difesa nazionale, escluse per espressa previsione. I requisiti per tutti gli altri si riducono a due: l'edificio deve risultare accatastato quando invii la richiesta e non deve essere un cantiere ancora aperto.

Aiuta anche la definizione di edificio della lettera l) dello stesso articolo: un sistema di strutture esterne che delimitano un volume definito, con le strutture interne che lo ripartiscono e tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che contiene. Le pertinenze sono comprese nella nozione di edificio esistente, un dettaglio che pesa quando l'intervento le coinvolge.

La lettera i) nomina espressamente anche i fabbricati rurali esistenti, quindi le aziende agricole trovano nel decreto un binario dedicato, con le stesse condizioni di iscrizione catastale.

A questi si aggiunge la condizione dell'impianto. Il decreto ammette gli interventi dei Titoli II e III solo su edifici dotati di un impianto di climatizzazione invernale esistente, come spiega la regola sull'impianto esistente e funzionante. Un fabbricato accatastato che però è privo di impianto, o abbandonato al punto da averlo perso, rientra nel caso del rudere escluso.

Perché il 2012 non conta più

Nel Conto Termico 2.0 la data del 2012 delimitava gli immobili ammissibili. Il nuovo decreto ha cambiato quell'impianto e ha ancorato tutto alla sola iscrizione catastale al momento della domanda.

Un capannone o un ufficio accatastati nel 2018 o nel 2023 sono quindi ammissibili esattamente come un fabbricato d'epoca. La data di prima costituzione dell'immobile non entra più nella verifica di ammissibilità, che guarda allo stato attuale dell'edificio e del suo impianto.

L'accatastamento deve essere già efficace

Attenzione a un dettaglio operativo che i webinar GSE hanno ribadito più volte. L'iscrizione al catasto deve essere piena alla data della richiesta, con visura che riporta foglio, particella e subalterno. Un immobile "in corso di accatastamento" non supera il controllo, perché la visura catastale è il documento con cui il portale aggancia l'edificio. Per le imprese che partono dalla richiesta preliminare conviene avere l'accatastamento già perfezionato in quel momento, così la pratica non si inceppa al passaggio successivo.

Su dove reperire la data richiesta dal portale c'è una FAQ dedicata alla data di accatastamento nel Portaltermico, mentre per i profili edilizi resta il tema della conformità urbanistica dell'edificio.

Le categorie catastali che contano per i privati

Superato il 2012, il vero spartiacque del Conto Termico 3.0 è la categoria catastale, ma solo per i soggetti privati. Il decreto specializza infatti il meccanismo sull'ambito terziario: i privati accedono esclusivamente per edifici che rientrano nelle categorie dell'articolo 2, comma 1, lettera b). Le amministrazioni pubbliche non hanno questo vincolo di ambito, quindi un Comune interviene sul municipio in B/4 come sulla scuola in B/5 senza porsi il problema.

C'è anche un risvolto meno noto. Il decreto include tra le PA anche gli ex IACP comunque denominati e le cooperative di abitanti iscritte all'Albo nazionale, che per questa via portano dentro il meccanismo perfino l'edilizia residenziale pubblica, preclusa invece ai privati.

Gruppo catastale	Ammesso per i privati?
A/10 (uffici)	Sì
Gruppo B	Sì, per intero
Gruppo C	Sì, escluse C/6 e C/7
Gruppo D	Sì, esclusa D/9
Gruppo E	Sì, escluse E/2, E/4 ed E/6
Gruppo A residenziale (tranne A/10)	No

La scelta non è casuale. Le premesse del decreto dichiarano l'intenzione di specializzare il meccanismo sulla riqualificazione in ambito non residenziale, il terziario pubblico e privato, lasciando il residenziale agli altri strumenti fiscali.

Le esclusioni dentro i gruppi hanno una logica: fuori restano le autorimesse C/6, le tettoie C/7 e le unità particolari come la D/9, immobili dove un intervento di climatizzazione avrebbe poco senso. Il quadro completo per gli uffici è nella FAQ sull'A/10 a uso professionale.

Quando la data del 2012 resta rilevante

Un residuo del 2012 sopravvive, ma su un piano diverso da quello dell'ammissibilità. Per gli edifici sottoposti a ristrutturazione rilevante il Soggetto Responsabile deve conservare una relazione che attesta la quota d'obbligo di fonti rinnovabili.

Quella quota varia a seconda che il titolo edilizio sia stato presentato tra il 31 maggio 2012 e il 13 giugno 2022 oppure dopo. È una prescrizione documentale, non un limite all'accesso, spiegata nel dettaglio in ristrutturazione rilevante e quota d'obbligo.

Un esempio pratico

Uno studio professionale in A/10 accatastato nel 2019 vuole sostituire la caldaia con una pompa di calore. La data successiva al 2012 non è un ostacolo: l'immobile è iscritto al catasto edilizio urbano, ha un impianto di riscaldamento funzionante e appartiene a una categoria ammessa per i privati, quindi la pratica può partire.

Rientrerebbe senza problemi anche un albergo in D/2 o un negozio in C/1, perché i gruppi D e C sono dentro l'ambito terziario con poche eccezioni.

Il quadro cambia in due casi. Se lo stesso fabbricato fosse censito in F/3 perché il cantiere non è mai stato chiuso, l'accesso sarebbe negato fino all'accatastamento definitivo nella categoria di destinazione. Se invece fosse un'abitazione in A/2, il privato resterebbe fuori dal Conto Termico per la natura residenziale dell'immobile, qualunque fosse l'anno di costruzione.

Ultimo scenario, il capannone del 2015 nato da una ristrutturazione rilevante. L'accesso è pieno, ma il tecnico conserva la relazione sulla quota d'obbligo rinnovabili con la finestra temporale corretta del titolo edilizio, pronta per un'eventuale verifica del GSE, che su questo punto controlla la documentazione conservata e non quella trasmessa con l'istanza.