#78Un edificio con categoria catastale relativa a uffici è di proprietà di 3 soggetti privati: uno di loro può essere Soggetto Responsabile?

Sì. Ogni comproprietario ha la disponibilità dell'immobile come titolare di un diritto reale, quindi è già un Soggetto Ammesso. Uno di loro può assumere il ruolo di Soggetto Responsabile, sostenere le spese e presentare la domanda, a condizione di raccogliere l'autorizzazione scritta degli altri comproprietari.

Soggetto Ammesso e Soggetto Responsabile non sono la stessa cosa

Per orientarsi conviene separare i due ruoli che il decreto disegna. Il Soggetto Ammesso è chi ha la disponibilità dell'immobile, il Soggetto Responsabile è chi sostiene materialmente la spesa, inoltra la richiesta sul portale e stipula il contratto con il GSE. Spesso coincidono, ma non devono farlo per forza. La scissione dei due ruoli è la stessa che permette a una ESCo di presentare la pratica per conto del titolare dell'immobile, con la differenza che qui il Soggetto Responsabile resta uno dei proprietari e non un operatore esterno.

L'articolo 10, comma 1 fissa il requisito d'ingresso: i soggetti ammessi devono avere la disponibilità dell'edificio o unità immobiliare in quanto proprietari o titolari di altro diritto reale o personale di godimento. La formula è ampia. Copre la proprietà piena, quella parziale per quote e la nuda proprietà, i diritti reali come usufrutto e uso, fino ai diritti personali di godimento come la locazione o il comodato.

Prima ancora dei ruoli, c'è un requisito che in questo caso è già soddisfatto: la categoria catastale. I privati accedono al Conto Termico 3.0 solo per edifici dell'ambito terziario e l'A/10 degli uffici ci rientra in pieno, come spiegato per l'ufficio A/10 a uso professionale. Su un'abitazione residenziale gli stessi tre soggetti non avrebbero accesso.

In comproprietà ciascun contitolare possiede una quota del diritto di proprietà, quindi rientra a pieno titolo tra i Soggetti Ammessi. La prova sta nella visura catastale, che riporta gli intestatari con le rispettive quote ed è tra i documenti che il portale chiede di caricare. Non occorre che uno sia proprietario esclusivo dell'intero edificio. Basta che uno dei tre assuma il ruolo operativo di Soggetto Responsabile per l'intervento, accollandosi le spese.

Il Modello 18: cosa firmano gli altri due

Quando il Soggetto Responsabile non è l'unico proprietario, il GSE vuole il consenso scritto di tutti gli altri contitolari, formalizzato con il Modello 18, l'autorizzazione del proprietario resa ai sensi del D.P.R. 445/2000. Con quella dichiarazione ciascun comproprietario mette nero su bianco tre cose.

• Autorizza l'esecuzione dell'intervento sull'immobile in comproprietà.
• Dichiara di sapere che il Soggetto Responsabile chiederà l'incentivo del Conto Termico su quelle opere.
• Si impegna a non fruire sulle stesse lavorazioni di agevolazioni non cumulabili, come le detrazioni fiscali.

Il meccanismo funziona anche a parti invertite. Se l'immobile fosse locato e il conduttore volesse sostenere i lavori, potrebbe fare lui da Soggetto Responsabile in forza del suo diritto personale di godimento, raccogliendo il Modello 18 firmato dai tre proprietari. L'autorizzazione del proprietario serve ogni volta che chi presenta la domanda non è l'unico titolare dell'immobile.

L'ultimo punto è il cuore del modello. Serve a evitare che uno dei contitolari porti in detrazione spese che un altro sta già facendo incentivare dal GSE, un doppio binario che farebbe decadere la pratica con l'obbligo di restituire quanto già percepito. La logica è la stessa che guida la scelta su chi intesta la pratica in un edificio misto.

Chi incassa l'incentivo

L'incentivo va per intero al Soggetto Responsabile, che ha sostenuto le spese. Il GSE non fraziona il contributo tra i comproprietari, nemmeno su richiesta: la ripartizione interna, se i tre vogliono dividersi il beneficio, è un accordo privato che non passa dal portale.

Se invece i comproprietari vogliono far arrivare i pagamenti a un soggetto diverso dal Soggetto Responsabile, per esempio alla società che ha finanziato i lavori, lo strumento è il mandato irrevocabile all'incasso, che sposta l'accredito senza toccare la titolarità della pratica.

Il presupposto resta che le fatture e i pagamenti siano riconducibili al Soggetto Responsabile. Se i tre comproprietari dividono le spese tra loro, con bonifici da conti diversi, la pratica si complica, perché il GSE verifica la coerenza tra chi dichiara di sostenere i costi e chi li ha effettivamente pagati.

Quando serve invece un unico proprietario

La regola più stringente dell'unico soggetto sull'intero fabbricato non riguarda questo caso. Vale, ai sensi dell'articolo 10, comma 3, per la sostituzione con impianti centralizzati a servizio di più edifici o più unità immobiliari, per gli impianti centralizzati del Titolo III e per la trasformazione in nZEB.

In quelle configurazioni il decreto vuole un interlocutore unico con titolo sull'intero perimetro dell'intervento, come accade nella disciplina degli edifici a destinazione mista e del condominio misto. Per un singolo edificio in comproprietà con un intervento come la sostituzione degli infissi, il requisito si soddisfa designando un unico Soggetto Responsabile autorizzato dagli altri.

Un esempio pratico

Un immobile a uso uffici in A/10 appartiene a tre professionisti in parti uguali. Per rifare gli infissi uno dei tre si candida come Soggetto Responsabile. Raccoglie il Modello 18 firmato dagli altri due, sostiene l'intera spesa con bonifici dal proprio conto e invia la domanda a proprio nome.

Il GSE riconosce l'incentivo a lui come unico responsabile dell'intervento. Gli altri due comproprietari non ricevono nulla dal portale, ma nulla impedisce che i tre si accordino privatamente per dividere il beneficio in proporzione alle quote.

Una variante frequente: se il Soggetto Responsabile non fosse un professionista persona fisica, ma una società, la pratica resterebbe ammissibile, però con le intensità di aiuto del Titolo V previste per le imprese, più basse delle aliquote ordinarie. Conviene quindi scegliere con attenzione chi dei contitolari intesta la pratica, perché la natura del Soggetto Responsabile determina il regime dell'incentivo.

Se gli stessi tre volessero invece trasformare l'edificio in nZEB, la musica cambierebbe: per quell'intervento il decreto chiede un unico soggetto con titolo sull'intero fabbricato, quindi la strada del singolo comproprietario autorizzato con il solo Modello 18 non basterebbe più. Prima di scegliere l'intervento conviene sempre verificare in quale delle due discipline si ricade.