#530Ho un condominio con negozi al piano pilotis: posso intervenire sul solo negozio e considerarlo terziario? Il fatto di essere al piano terra di un condominio influisce?

Sì. Il negozio è un'unità immobiliare a sé, con il suo subalterno e la sua categoria catastale, quindi il C/1 lo colloca nell'ambito terziario a prescindere da quello che succede ai piani sopra. Il proprietario può presentare la pratica da solo, per la sua unità. Stare al piano terra di un condominio non tocca l'ammissibilità, pesa invece su cosa isoli e su chi deve autorizzarti.

La prevalenza dei millesimi qui non entra in gioco

È il punto che manda fuori strada quasi tutti, perché la regola sugli edifici misti esiste davvero, ma ha un perimetro preciso. Le Regole Applicative al paragrafo 12.10.3 la scrivono così: "Agli interventi realizzati su interi edifici, nella proprietà o disponibilità di un unico Soggetto Ammesso, caratterizzati da categorie catastali miste (residenziale e terziario) ai fini dell'ammissibilità agli interventi è attribuito l'ambito catastale prevalente per l'edificio, calcolato in millesimi".

Sono due condizioni che nel tuo caso non ricorrono: l'intervento non riguarda l'intero edificio, il fabbricato non appartiene a un unico proprietario. La regola dei millesimi serve a chi porta a incentivo un fabbricato per intero, come spiegato nella scheda sugli edifici a destinazione mista. Chi interviene su una sola unità legge invece la categoria catastale di quella unità.

E la lettura è netta. L'articolo 2, comma 1, lettera b) del decreto definisce l'ambito terziario come "gli edifici e le unità immobiliari di categoria catastale A/10, gruppo B, gruppo C ad esclusione di C/6 e C/7, gruppo D ad esclusione di D9, gruppo E ad esclusione di E2, E4, E6". Il C/1 dei negozi sta nel gruppo C e non è tra le escluse. Sono le stesse categorie che aprono il Titolo II all'ufficio A/10.

Anche l'articolo 5 conferma il taglio: gli interventi di efficienza sono incentivabili "in edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti dotati di impianto di climatizzazione". Il negozio è un'unità immobiliare esistente, cioè, nelle parole dell'allegato al decreto, "l'elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale". Sul portale indicherai il solo subalterno del negozio, non tutti quelli del palazzo, come già chiarito a proposito dei subalterni da indicare a portale.

Quali superfici puoi davvero isolare al piano terra

Qui il piano terra conta, ma per ragioni fisiche prima che normative. L'allegato al decreto definisce l'isolamento termico come i materiali installati "sulle strutture opache (orizzontali e/o verticali) delimitanti il volume climatizzato dall'ambiente esterno e/o dai volumi interni non climatizzati". Va a incentivo ciò che separa il negozio riscaldato da fuori o da un ambiente freddo, non ciò che lo separa da un altro ambiente riscaldato.

Applicato a un negozio inserito nel piano pilotis, il conto si fa così:

• pareti perimetrali affacciate sull'esterno o sul porticato aperto: sono superfici disperdenti, quindi ammissibili;
• solaio contro terra o su vespaio e cantina: ammissibile come isolamento pavimento;
• porzioni di soffitto che danno sul porticato scoperto anziché su un appartamento: ammissibili;
• solaio verso l'appartamento riscaldato sovrastante: non delimita nulla di freddo, quindi resta fuori.

I valori limite di trasmittanza sono quelli della Tabella 2 dell'allegato 1, per zona climatica: le pareti perimetrali devono scendere a 0,26 W/m²K in zona D e a 0,23 in zona E. Dentro un negozio si lavora quasi sempre dall'interno o in intercapedine, per non toccare le vetrine né la facciata. In quel caso le Regole Applicative concedono un margine: "i valori di trasmittanza previsti nella Tabella 2 del Decreto sono incrementati del 30%", fermo restando il rispetto del decreto requisiti minimi del 26 giugno 2015. In zona E significa passare da 0,23 a circa 0,30, che con un cappotto interno è una differenza sostanziosa.

L'impianto: autonomo sì, centralizzato no

La seconda cosa che il condominio cambia riguarda il generatore, un aspetto da verificare prima di mettere mano al preventivo. Se il negozio ha una caldaia propria a servizio della sola unità, la sostituzione con pompa di calore o sistema ibrido è una pratica ordinaria del Titolo III, con il proprietario del negozio come Soggetto Responsabile.

Se invece il negozio è allacciato alla centrale termica condominiale il quadro si ribalta, perché le stesse Regole Applicative chiudono il paragrafo 12.10.3 avvertendo che "relativamente agli interventi del Titolo III per impianti centralizzati l'ammissibilità è subordinata alla proprietà o disponibilità dell'intero edificio ad un unico soggetto". Su un impianto comune la pratica non la può portare un singolo condòmino, né il condominio con più proprietari.

Restano poi i requisiti tecnici che valgono ovunque. L'unità deve già avere un impianto di climatizzazione invernale, altrimenti non c'è nessuna sostituzione da incentivare. Il nuovo generatore va poi iscritto al catasto impianti regionale, mentre l'allegato 1 del decreto impone "valvole termostatiche a bassa inerzia termica (o altra regolazione di tipo modulante agente sulla portata) su tutti i corpi scaldanti", con le sole eccezioni dei locali già dotati di centralina modulante e degli impianti progettati sotto i 45 °C di temperatura media del fluido.

Chi è il proprietario del negozio? Da lì dipende il resto

Il set di adempimenti non lo decide l'immobile, lo decide il soggetto. Se il negozio è di una persona fisica che non agisce come impresa, la strada è la più leggera: accesso diretto entro 90 giorni dalla fine lavori, nessuna soglia di risparmio da dimostrare, nessun APE ante-operam.

Se il negozio appartiene a una società, a una ditta individuale o a un ETS commerciale, entra in campo il Titolo V del decreto e il percorso si irrigidisce parecchio.

Adempimento	Persona fisica	Impresa o ETS economico
Richiesta preliminare prima dei lavori	Non prevista	Obbligatoria, a pena di inammissibilità
Risparmio minimo di energia primaria	Non richiesto	10%, che sale al 20% con più interventi del Titolo II
APE ante e post da allegare	No	Sì, entrambi
Generatori a fonte fossile	Ammessi secondo le tipologie del Titolo III	Esclusi, gas naturale compreso

L'obbligo di richiesta preliminare per le imprese sta all'articolo 25, comma 3, quello del risparmio del 10% o 20% al comma 1 dello stesso articolo, mentre il comma 2 esclude dagli incentivi alle imprese "gli interventi che prevedono l'installazione di apparecchiature energetiche alimentate a combustibili fossili, compreso il gas naturale". Se il negozio è intestato a una società, quindi, l'ibrido con caldaia a gas non è una strada percorribile.

Un caso frequente merita un rigo a parte: il negoziante che ti contatta potrebbe essere il conduttore e non il proprietario. Anche il detentore è Soggetto Ammesso, perché l'articolo 10 parla di titolari di "altro diritto reale o personale di godimento", ma serve l'autorizzazione scritta del proprietario, con il Modello 18. La distinzione tra chi possiede e chi utilizza l'immobile è la prima cosa da chiarire con il cliente.

E se il cappotto tocca la facciata condominiale?

Le pareti perimetrali del negozio sono parte della facciata, quindi parte comune dell'edificio, mentre le Regole Applicative chiedono che "l'edificio/unità immobiliare oggetto degli interventi deve essere nella proprietà o nella disponibilità dei Soggetti Ammessi agli incentivi". Il tema si sposta dal Conto Termico al codice civile: conviene affrontarlo prima di far partire il cantiere.

Nessuna norma del Conto Termico impone la delibera assembleare o un modulo GSE dedicato per questa fattispecie: il Modello 18 è previsto per il caso in cui il Soggetto Responsabile sia diverso dal proprietario, tipicamente una ESCo o un conduttore. Sul piano condominiale, però, l'intervento sulla facciata va deliberato. Qui la legge aiuta: l'articolo 26, comma 2 della legge 10/1991, nel testo sostituito dal D.Lgs. 192/2005, prevede che per gli interventi volti al contenimento dei consumi energetici, individuati da un APE o da una diagnosi, "le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali".

Porti quindi in assemblea il progetto con la diagnosi, ottieni il via libera a lavori e spese interamente a carico del negozio, poi conservi verbale e titolo abilitativo insieme al resto. Se l'isolamento resta all'interno, senza toccare l'aspetto esterno, il passaggio assembleare perde peso, ma un confronto con l'amministratore rimane la mossa prudente.

Sul fronte GSE la documentazione dell'isolamento è quella ordinaria del paragrafo 9.1.4: asseverazione del tecnico abilitato, relazione tecnica con stratigrafie e ponti termici ante e post, dossier fotografico completo con il metro di riferimento sullo spessore, mentre diagnosi ante-operam, APE post-operam, schede tecniche dell'isolante e titolo autorizzativo restano tra i documenti da conservare. Modulistica e Regole Applicative aggiornate stanno nella sezione Conto Termico 3.0 del sito GSE.

Due voci sfuggono spesso. La prima è la visura catastale, che per privati ed ETS economici in ambito terziario va caricata a portale. La seconda è la coppia diagnosi ante e APE post: sull'isolamento delle opache sono sempre obbligatorie ai sensi dell'articolo 15, comma 1, con le relative spese incentivate al 50% per i soggetti privati.

Un esempio pratico

Negozio C/1 di 120 m² in zona climatica E, riscaldato da una caldaia autonoma a gas. Il proprietario, persona fisica, decide di isolare dall'interno le pareti perimetrali affacciate sull'esterno, 45 m² complessivi, sostituendo nello stesso cantiere la caldaia con una pompa di calore.

Il preventivo del cappotto interno è di 5.850 €, cioè 130 €/m². Il costo massimo ammissibile per l'isolamento delle pareti dall'interno è di 100 €/m², quindi il calcolo si rifà su quel tetto. In zona E la percentuale incentivata sarebbe del 50%, ma l'abbinamento con la pompa di calore la porta al 55%, contro il 40% di base delle zone più calde.

Voce	Valore
Superficie isolata	45 m²
Spesa sostenuta	5.850 € (130 €/m²)
Costo massimo ammissibile	100 €/m², pari a una base di calcolo di 4.500 €
Percentuale incentivata	55% (isolamento più intervento del Titolo III)
Incentivo sull'isolamento	2.475 €

A questa cifra si aggiunge l'incentivo della pompa di calore, calcolato con il suo algoritmo, più il 50% delle spese di diagnosi e APE. Sulla trasmittanza, lavorando dall'interno, il target passa da 0,23 a circa 0,30 W/m²K: con un isolante in lastre da 8 cm il valore è alla portata, senza rubare al negozio metri di superficie di vendita.