#36Se il proprietario di un immobile è una persona fisica ma l'utilizzatore/detentore è un'impresa con contratto di fitto e categoria catastale C1, C3 o A10: è possibile accedere per l'impresa agli interventi del Titolo II come SA e SR?

Sì. L'impresa che detiene l'immobile con un contratto di locazione registrato ha la disponibilità dell'edificio e può qualificarsi come Soggetto Ammesso ed eventualmente Soggetto Responsabile, purché la categoria catastale rientri nel terziario (A/10, C/1, C/3). Serve però il consenso formale del proprietario, reso con il Modello 18.

Chi è il Soggetto Ammesso e cosa significa "disponibilità"

Il Soggetto Ammesso è chi ha la disponibilità dell'immobile in cui si realizza l'intervento e ne sostiene le spese. La disponibilità nasce dalla proprietà, da un diritto reale (come l'usufrutto) oppure da un diritto personale di godimento. Chi detiene l'immobile con un titolo personale, come la locazione, rientra tra i cosiddetti Soggetti Ammessi equiparati.

Un contratto di locazione registrato è titolo idoneo per attestare questa disponibilità. All'impresa conduttrice basta quindi il contratto registrato per presentare la pratica come SA, senza dover essere proprietaria del bene.

Serve sempre il consenso del proprietario (Modello 18)

Qui sta il passaggio che spesso viene dimenticato. Anche se l'impresa ha la disponibilità dell'immobile e paga i lavori, il consenso preventivo del proprietario è obbligatorio e va formalizzato con il Modello 18, l'autorizzazione del proprietario resa ai sensi del D.P.R. 445/2000.

Con quel modello il proprietario autorizza le opere e dichiara di conoscere la richiesta di incentivo, impegnandosi a non chiedere per lo stesso intervento agevolazioni non cumulabili come le detrazioni fiscali (Ecobonus). Senza questa firma la pratica non è ricevibile.

SA e SR: quando entra in gioco una ESCo

L'impresa può essere insieme Soggetto Ammesso e Soggetto Responsabile, cioè può realizzare l'intervento e incassare direttamente l'incentivo. In alternativa può delegare una ESCo come Soggetto Responsabile: in quel caso la ESCo, in possesso della certificazione UNI CEI 11352, firma un contratto di prestazione energetica, sostiene le spese e incassa il contributo per conto dell'impresa. Il Modello 18 del proprietario resta comunque necessario.

Poiché il beneficiario è un'impresa, valgono i vincoli del Titolo V: richiesta preliminare prima dell'avvio, divieto di tecnologie a combustibili fossili, risparmio di energia primaria del 10% (singolo) o 20% (multi-intervento) con APE ante e post, incentivo cappato in base alla dimensione dell'impresa, fino al 65% per le piccole e medie imprese e al 60% per le grandi sugli interventi del Titolo II.

Un esempio pratico

Una S.r.l. commerciale affitta un negozio C/1 di proprietà di un privato e vuole sostituire gli infissi con schermature solari.

Elemento	Nel caso descritto
Categoria catastale	C/1: terziario, Titolo II ammesso
Titolo di disponibilità	locazione registrata: idonea
Ruolo dell'impresa	Soggetto Ammesso e Responsabile
Consenso del proprietario	Modello 18 obbligatorio
Cumulo con Ecobonus del proprietario	escluso sullo stesso intervento

L'impresa può procedere in proprio come SA e SR, allegando alla pratica il contratto di locazione e il Modello 18 firmato dal proprietario. La differenza rispetto a un immobile residenziale resta netta: su un negozio C/1 il Titolo II è aperto, mentre su un appartamento sarebbe precluso e resterebbe solo il Titolo III sugli impianti.