#30Ai fini dell'applicazione del Conto Termico 3.0 per le imprese, è ammissibile l'accesso per interventi su immobili classificabili come "bene merce"?

Sì, l'accesso è ammissibile: il decreto non esclude gli immobili che una società tiene in bilancio come bene merce. Contano i requisiti oggettivi, cioè edificio del terziario con impianto esistente e disponibilità in capo all'impresa. Il punto delicato è il mantenimento dei requisiti per cinque anni dopo l'ultima rata.

Cosa conta davvero per l'ammissibilità

La classificazione contabile dell'immobile, rimanenza di magazzino destinata alla vendita, non compare tra i criteri del decreto. Per un'impresa, anche una società immobiliare iscritta al Registro delle Imprese, la porta d'accesso è definita da tre condizioni oggettive:

• un edificio dell'ambito terziario per gli interventi del Titolo II (articolo 4, comma 1, lettera b): categoria A/10 e gruppi B, C, D ed E con le esclusioni note;
• un impianto di climatizzazione invernale esistente e funzionante, con immobile regolarmente accatastato;
• la disponibilità dell'edificio in capo al Soggetto Ammesso, come proprietario o titolare di altro diritto reale o personale di godimento (articolo 10, comma 1).

Restano fermi gli obblighi generali delle imprese, dalla richiesta preliminare alla riduzione del 10% o 20% di energia primaria per il Titolo II sul terziario.

La vendita del bene merce fa decadere l'incentivo?

Il nodo sta nell'articolo 10, comma 5: gli interventi incentivati devono mantenere i requisiti che hanno consentito l'accesso durante tutto il periodo di incentivazione e nei cinque anni successivi, decorrenti dalla corresponsione dell'ultima rata. Il mancato rispetto è causa espressa di decadenza, con recupero delle somme erogate. Per una società che per vocazione vende, il profilo di rischio dipende dallo scenario.

Scenario dopo i lavori	Esito
L'immobile viene locato a terzi	Compatibile: la società resta proprietaria e vigila sul mantenimento dei requisiti
L'immobile viene venduto	Possibile, ma delicato: la decadenza ricade sul Soggetto Responsabile originario, quindi l'atto deve vincolare l'acquirente a mantenere destinazione d'uso e impianti
L'acquirente cambia destinazione d'uso o dismette l'impianto	Decadenza e restituzione delle somme

Il mantenimento dei requisiti in caso di vendita ha una FAQ dedicata con il caso dell'edificio nZEB frazionato.

Un esempio pratico

Una società immobiliare riqualifica nel 2026 un ufficio A/10 iscritto a magazzino: 50.000 € di serramenti, incentivo del 40% pari a 20.000 €, erogato in 5 rate annuali dal 2027 al 2031. I requisiti vanno mantenuti per altri cinque anni. Il vincolo corre fino al 2036.

Se l'immobile viene locato, la società incassa le rate senza criticità. Se invece lo vende nel 2028, conviene inserire nell'atto una clausola che impegni l'acquirente a conservare destinazione terziaria e impianti fino al 2036, perché un cambio d'uso attiverebbe la decadenza in capo alla società venditrice.