#146Nel caso di demolizione e ricostruzione con riduzione volumetrica, si dovranno considerare i mq della condizione ante o post?

In caso di demolizione e ricostruzione con riduzione di volumetria valgono due riferimenti distinti. Il limite di ampliamento del 25% si verifica sui volumi lordi della condizione ante-operam, mentre l'incentivo e i massimali di costo si calcolano sulla superficie effettivamente ricostruita, cioè quella post-operam.

Ante-operam per il limite, post-operam per l'incentivo

Il punto genera confusione perché la normativa usa due fotografie diverse dell'edificio. Per controllare che l'intervento di trasformazione in nZEB resti entro l'ampliamento massimo del 25% della volumetria, il riferimento è la situazione ante-operam: si confronta il volume lordo di partenza con quello finale.

Per determinare invece quanto incentivo spetta, l'algoritmo usa la superficie utile riscaldata post-operam, ovvero l'edificio realmente costruito su cui si sono sostenute le spese. In presenza di riduzione, l'incentivo segue la nuova dimensione, più piccola: non si possono percepire contributi su volumi e superfici demoliti e non più ricostruiti.

Che cosa rientra nel calcolo della volumetria?

Ai fini della verifica del 25%, per volumetria iniziale si intende tutta la volumetria esistente, riscaldata e non riscaldata, compresa quella interrata. Il confronto va fatto tra i volumi complessivi lordi delle configurazioni ante e post operam.

È un dato che il progettista deve dichiarare con coerenza: le caratteristiche dimensionali inserite nel Portaltermico (volume lordo comprensivo degli ambienti non riscaldati e superficie netta riscaldata) devono corrispondere a quanto riportato nella documentazione allegata, in particolare la diagnosi energetica e l'APE.

I metri quadri su cui si calcola l'incentivo

La superficie che entra nella formula dell'incentivo (il parametro Sed) è quella utile riscaldata dell'edificio finito. Su questa base si applicano i costi massimi unitari (1.000 €/m² nelle zone climatiche A, B e C; 1.300 €/m² nelle zone D, E e F) e si verifica il tetto assoluto dell'incentivo.

Il meccanismo dei due limiti che agiscono insieme è spiegato nella FAQ sui massimali da rispettare in un nZEB, mentre il trattamento dei locali prima non riscaldati e dell'eventuale ampliamento è nella FAQ sul calcolo dei mq pre o post operam.

La documentazione da produrre

Per giustificare il calcolo, il tecnico deve allegare una tabella riepilogativa e gli elaborati grafici che mettono a confronto volumi e superfici prima e dopo l'intervento, dimostrando che l'incremento sia rimasto entro il limite del +25%. Questo vale a maggior ragione quando la demolizione e ricostruzione è praticabile, cioè per le PA e gli ETS non economico, come chiarito nella FAQ se la demolizione può essere parziale.