#145La demolizione può essere anche parziale?

Sì, la demolizione può essere anche parziale, ma solo per i soggetti che nell'intervento II.D possono demolire e ricostruire: le Pubbliche Amministrazioni e gli Enti del Terzo Settore non economico. Per questi soggetti la demolizione parziale è ammessa a condizione che la porzione ricostruita in standard nZEB sia indipendente da quella conservata.

Chi può demolire e ricostruire per trasformare un edificio in nZEB?

La trasformazione in edificio a energia quasi zero (intervento II.D) si realizza, di regola, con una ristrutturazione profonda dell'edificio esistente. La strada della demolizione e ricostruzione è invece consentita solo a una platea ristretta: le Pubbliche Amministrazioni e gli Enti del Terzo Settore non economico, per qualsiasi tipologia di edificio di loro proprietà.

I soggetti privati, comprese le imprese, non possono accedere al Conto Termico per demolire e ricostruire un immobile: per loro l'nZEB è raggiungibile soltanto riqualificando l'edificio esistente, come spieghiamo nella FAQ se un'impresa può demolire, ricostruire e poi vendere. La distinzione tra ETS economico e non economico, decisiva qui, è trattata nella FAQ su come identificare un ETS economico o non economico.

A quali condizioni è ammessa la demolizione parziale?

Per i soggetti ammessi la demolizione non deve essere per forza totale. La demolizione parziale è praticabile, ma il progettista deve dimostrare che il nuovo corpo di fabbrica ricostruito in standard nZEB risulti indipendente sul piano funzionale, strutturale e impiantistico rispetto alla porzione di edificio preesistente che non viene abbattuta.

Questa indipendenza va garantita anche quando la ricostruzione avviene su un sedime diverso da quello demolito.

L'intervento nZEB deve riguardare l'intero edificio

Resta fermo il principio generale: l'intervento di trasformazione in nZEB deve interessare l'intero edificio e non è ammesso su singole unità immobiliari o porzioni di esso, fatta salva proprio l'eccezione della demolizione parziale per PA ed ETS non economico. Per la stessa ragione il Conto Termico richiede che l'edificio sia nella proprietà o disponibilità di un unico soggetto: in presenza di proprietà promiscua l'intervento nZEB non è ammissibile.

Chi pianifica il progetto trova il quadro degli interventi necessari nella FAQ su quali interventi è obbligatorio realizzare in un nZEB al 100%.

Ricostruzione altrove e progetti integrati

La norma concede a PA ed ETS non economico una certa flessibilità progettuale. È possibile demolire l'edificio e ricostruire l'nZEB in una localizzazione differente, purché la nuova ubicazione ricada nello stesso territorio comunale e l'intervento rientri in un unico "progetto integrato".

Allo stesso modo è consentito demolire un solo edificio e ricostruirne più di uno, o viceversa demolire più edifici per ricostruirne uno solo, a condizione che l'attività progettuale sia unica, pianificata a priori e approvata con un unico provvedimento amministrativo.

Quanto può crescere la volumetria?

In tutti questi casi la ricostruzione può prevedere un ampliamento volumetrico fino al 25% della volumetria iniziale complessiva. Il rispetto del limite si valuta sui volumi lordi, includendo anche i locali non riscaldati, confrontando la configurazione ante e post operam; il superamento della soglia rende l'intero intervento non incentivabile.

I dettagli sul computo dei metri quadri sono nella FAQ su come si considerano i mq in caso di demolizione con riduzione volumetrica.