#517In visura l'edificio comunale risulta intestato al Comune 1/1, ma compaiono ancora i vecchi proprietari espropriati come "ditta senza titolo reso pubblico": il Comune può accedere al Conto Termico 3.0 o deve prima sanare la posizione?

Sì, il Comune può presentare la richiesta. Il Conto Termico verifica che il Soggetto Ammesso abbia la disponibilità dell'edificio, non che il titolo di acquisto sia trascritto nei registri immobiliari. La visura intestata al Comune e le dichiarazioni della scheda-domanda reggono l'istruttoria. La fattispecie non è proprietà promiscua, però conviene chiudere la pendenza dell'esproprio.

Che cosa verifica il GSE sulla titolarità

Il requisito è scritto nell'art. 10, comma 1 del D.M. 7 agosto 2025: i soggetti ammessi «devono avere la disponibilità dell'edificio o unità immobiliare ove l'intervento viene realizzato, in quanto proprietari o titolari di altro diritto reale o personale di godimento». La parola pesante è disponibilità, non trascrizione. Il decreto ammette anche chi non è proprietario affatto, purché vanti un diritto reale o personale di godimento.

Se scorri gli elenchi documentali delle Regole Applicative per l'accesso diretto e per la prenotazione, l'atto di provenienza non compare mai. Compare invece la visura catastale dell'edificio, richiesta nei casi in cui la titolarità pubblica sposta l'aliquota: edifici di Comuni fino a 15.000 abitanti, edifici scolastici e strutture sanitarie pubbliche, edifici del terziario di soggetti privati.

La dichiarazione sulla disponibilità non viaggia su un modulo a parte: per le Pubbliche Amministrazioni è incorporata nella scheda-domanda generata dal Portaltermico, il Modello 1 in accesso diretto e il Modello 2 in prenotazione, che è a tutti gli effetti una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ai sensi del D.P.R. 445/2000. Lì il Comune dichiara di ricadere tra le categorie di PA dell'art. 2 del decreto, allega la visura da cui risulta l'intestazione comunale e aggiunge la dichiarazione sulla soglia di abitanti se punta al 100% delle spese ammissibili. Il modello "DSAN Soggetto Ammesso" pubblicato dal GSE non serve in questo caso, perché prevede solo le tre caselle dell'ETS economico, della persona fisica che svolge attività di impresa e della persona giuridica.

Il quadro cambia se la richiesta non la presenta l'Ente. Quando il Soggetto Responsabile è una ESCO o un partner privato in partenariato pubblico-privato, il Comune firma il Modello 18, l'autorizzazione del proprietario, dove la formula è secca: «di essere proprietario dell'immobile sito in [...], [Dati catastali]». È una dichiarazione più impegnativa di quella sulla disponibilità ed è la firma che nel tuo caso merita più attenzione.

Vale qui lo stesso principio che rende ammissibili gli edifici comunali costruiti su terreni in diritto di superficie: conta il rapporto giuridico con l'edificio su cui si interviene, non la storia del suolo sottostante.

Che cosa dice davvero quell'annotazione in visura

L'annotazione «oneri proprietà 1000/1000, ditta senza titolo reso pubblico» non significa che i vecchi proprietari siano comproprietari dell'auditorium. Significa che al Catasto risulta un'intestazione priva di un atto trascritto in Conservatoria: la ditta è censita in forza di una situazione di fatto o di un titolo mai reso pubblico. L'Agenzia delle Entrate lo segnala per trasparenza senza pronunciarsi su chi sia il proprietario.

Gli archivi sono due, con funzioni diverse.

Archivio	A cosa serve	Valore sulla proprietà
Catasto edilizio urbano	censimento fiscale di immobili e rendite	indiziario, non probatorio
Registri immobiliari (Conservatoria)	pubblicità degli atti, artt. 2643 e 2644 c.c.	prova e opponibilità ai terzi

Il Conto Termico si aggancia al primo dei due. La definizione di edificio esistente dell'art. 2 del decreto guarda proprio all'iscrizione al catasto edilizio urbano, il Portaltermico costruisce il codice edificio dai dati catastali e la visura è l'unico documento di titolarità previsto. Un disallineamento in Conservatoria quindi non blocca la compilazione, ma può far arrivare una richiesta di integrazione in istruttoria, perché l'istruttore legge la stessa annotazione che leggi tu.

Perché non è un caso di proprietà promiscua

La disciplina degli edifici misti del paragrafo 12.10.3 delle Regole Applicative serve a un'altra situazione: un edificio in cui convivono unità immobiliari di soggetti diversi, tipicamente alloggi pubblici e alloggi privati. Lì gli interventi del Titolo II sono ammessi solo per la quota millesimale della Pubblica Amministrazione e del terziario, mentre per gli impianti centralizzati del Titolo III «l'ammissibilità è subordinata alla proprietà o disponibilità dell'intero edificio ad un unico soggetto».

Nel tuo auditorium non c'è nulla di tutto questo. L'unità immobiliare è una sola, intestata al Comune per l'intero. I soggetti espropriati non hanno unità né quote sul fabbricato: l'esproprio riguardava il terreno mentre il fabbricato lo ha costruito il Comune. Quella in visura è una pendenza formale sul titolo di acquisto, non una comunione di beni. Non c'è quindi alcuno scorporo millesimale da fare, né il vincolo dell'unico proprietario da superare.

Il perimetro della proprietà promiscua vera lo trovi nel caso del condominio con unità pubbliche e private, dove invece la centrale termica unica diventa il punto critico.

La verifica che viene prima del titolo

Sistemata la questione della titolarità, resta il presupposto che governa tutto il resto. Gli interventi del Titolo II e del Titolo III sono incentivabili su edifici esistenti dotati di impianto di climatizzazione. Per il decreto sono esistenti gli immobili iscritti al catasto edilizio urbano alla data di presentazione dell'istanza, con esclusione espressa degli edifici in costruzione, cioè le categorie fittizie F.

Se l'auditorium è stato realizzato anni fa, è accatastato in una categoria ordinaria ed è servito da un impianto di climatizzazione invernale, il presupposto c'è. Se invece la costruzione è in corso o l'immobile è ancora censito come fabbricato in corso di costruzione, il Conto Termico non si applica: la nuova edificazione resta fuori dal meccanismo, con l'unica eccezione della demolizione e ricostruzione in nZEB riservata agli edifici pubblici. Se hai dubbi sulla data da riportare a portale, la trovi spiegata nella FAQ sulla data di accatastamento nel Portaltermico.

Conviene comunque sanare, meglio se prima di firmare

La risposta amministrativa è che si può procedere. La risposta prudente è che quella pendenza va chiusa, perché il legale rappresentante del Comune sottoscrive dichiarazioni sostitutive rese ai sensi del D.P.R. 445/2000, con le sanzioni degli artt. 75 e 76 e la decadenza dai benefici in caso di dichiarazione non veritiera. Firmare «in quanto proprietario» con un titolo non reso pubblico è una scommessa inutile quando la regolarizzazione è alla portata dell'ufficio tecnico.

I percorsi possibili sono tre, in ordine di preferenza:

• Titolo esistente ma non trascritto. Se il decreto di esproprio o l'accordo di cessione bonaria c'è e si trova in archivio, va registrato, trascritto e volturato secondo il T.U. espropri, il D.P.R. 327/2001. È la strada più semplice e chiude la partita in via definitiva.
• Titolo mai emanato. Se l'opera è stata realizzata senza che il procedimento si sia perfezionato, l'art. 42-bis dello stesso T.U. consente l'acquisizione sanante del bene al patrimonio indisponibile, con provvedimento motivato e indennizzo ai proprietari.
• Regolarizzazione negoziale. Con i privati ancora reperibili resta praticabile un atto ricognitivo o una cessione a titolo oneroso, da trascrivere.

Nel frattempo prepara un fascicolo con la delibera dell'opera, il decreto di esproprio, il verbale di immissione in possesso e le quietanze delle indennità pagate. Se il GSE chiede chiarimenti sull'annotazione, quei documenti dimostrano che il passaggio si è perfezionato nella sostanza e l'istruttoria prosegue senza contraddittorio. È lo stesso principio del fascicolo unico di pratica che vale per i titoli edilizi.

Un esempio pratico

Un Comune di 6.800 abitanti vuole sostituire il generatore dell'auditorium comunale con una pompa di calore elettrica. L'edificio è stato costruito nel 1998 su un'area espropriata nel 1995, è accatastato in categoria B/5 e in visura convivono il Comune al 1/1 e i vecchi intestatari con l'annotazione «senza titolo reso pubblico».

Verifica	Esito nel caso
Edificio esistente e accatastato	sì, categoria B/5 dal 1998
Impianto di climatizzazione preesistente	sì, centrale termica a gas
Disponibilità ex art. 10 del decreto	sì, il Comune è proprietario e utilizzatore
Documento sulla titolarità da allegare	visura catastale intestata al Comune
Proprietà promiscua, par. 12.10.3	no, unità unica e intestazione intera
Aliquota applicabile	100%, Comune sotto i 15.000 abitanti

L'ufficio tecnico presenta la scheda-domanda allegando visura e dichiarazione sulla soglia di abitanti e in parallelo avvia la trascrizione del decreto di esproprio ritrovato in archivio. Se l'istruttoria chiede conto dell'annotazione, il Comune risponde con il decreto, il verbale di immissione in possesso e la nota di trascrizione nel frattempo depositata. La pratica resta in piedi in entrambi gli scenari, con il vantaggio che il patrimonio comunale esce dall'operazione finalmente allineato.