#294In un condominio i massimali sono a sub?

Dipende dall'intervento. Per i lavori sulle parti comuni, come cappotto o impianto centralizzato, i massimali si applicano all'intero edificio e non si moltiplicano per il numero di subalterni. Per gli impianti autonomi dei singoli appartamenti valgono invece i limiti della singola unità immobiliare oggetto dei lavori.

Prima domanda: a quali Titoli accede il condominio?

Prima ancora dei massimali conviene chiarire a cosa può accedere il condominio, perché per i soggetti privati il Titolo II è riservato agli edifici del terziario. Un condominio residenziale non può quindi presentare domanda per cappotto o infissi; gli restano gli impianti del Titolo III, dalla pompa di calore centralizzata al solare termico. Un condominio di uffici, al contrario, rientra nell'ambito terziario e accede anche all'efficienza energetica, come spiega la FAQ sulla richiesta in capo all'amministratore.

Per gli edifici a categorie catastali miste, residenziale più terziario, nella disponibilità di un unico Soggetto Ammesso fa fede l'ambito prevalente calcolato in millesimi. Sugli edifici di proprietà promiscua, in parte pubblica e in parte privata, gli interventi del Titolo II sono ammessi solo per la quota millesimale della PA e del terziario. La trasformazione nZEB fa eccezione: vuole l'intero edificio nella proprietà o disponibilità di un unico soggetto.

Nella pratica la quota millesimale funziona da riduttore. Se in un edificio promiscuo la parte pubblica e quella terziaria pesano insieme 600 millesimi, l'incentivo sul cappotto delle parti comuni si calcola solo sulla porzione di spesa corrispondente a quella quota; il resto rimane fuori dal meccanismo.

Parti comuni: il massimale è dell'edificio

Chiarito l'accesso, la regola sui massimali è netta. Il Conto Termico è un meccanismo edificio-centrico: quando l'intervento appartiene all'edificio catastale, con lui viaggiano i costi massimi unitari e il valore massimo dell'incentivo. Per l'isolamento delle superfici opache l'incentivo complessivo tra coperture, pavimenti e pareti non supera il massimale di 1.000.000 di euro, che il cappotto serva 4 unità o 40; per gli infissi il tetto è 500.000 euro.

Qui sta la differenza più concreta rispetto alle detrazioni fiscali, dove il tetto di spesa per le parti comuni si moltiplica per il numero di unità immobiliari. Nel Conto Termico quel moltiplicatore non esiste e l'incentivo si calcola sui metri quadrati isolati o sulla potenza installata, entro i massimali della Tabella 7. Nemmeno il multi-intervento cambia la sostanza: combinare cappotto e infissi nella stessa istanza somma i rispettivi massimali, ciascuno con il proprio tetto, senza crearne uno nuovo per unità.

La pratica per le parti comuni la presenta il condominio tramite l'amministratore, o un rappresentante nominato dall'assemblea, in qualità di Soggetto Responsabile. Il contributo che il GSE versa al condominio si ripartisce poi internamente come le altre spese comuni, di regola per millesimi.

Impianti autonomi: conta la singola unità

Quando l'intervento riguarda il generatore autonomo di un appartamento, la pratica si sposta sulla singola unità immobiliare. La sostituzione della caldaietta con una pompa di calore, ammissibile per i privati in ambito residenziale con il Titolo III, è una domanda a sé: la presenta il proprietario o l'utilizzatore con i dati catastali del proprio subalterno, con massimali e requisiti riferiti a quel generatore, a prescindere da cosa facciano gli altri condòmini nello stesso stabile.

Attenzione a un dettaglio che il GSE verifica sempre: la potenza post-operam si valuta sull'unità immobiliare nel suo complesso, sommando tutti i generatori che la servono, non sul singolo apparecchio. È la stessa logica che governa il calcolo dell'incentivo per i multisplit. Il caso del condòmino che sostituisce a proprie spese l'impianto condominiale segue invece la logica delle parti comuni, perché l'impianto resta dell'edificio.

Come si contano domande ed edifici?

Il perimetro della domanda è l'edificio catastale, che sul Portaltermico prende la forma del Codice Edificio composto da comune, foglio e particella; i subalterni dichiarati in anagrafica devono coincidere con quelli poi inseriti nella pratica, un allineamento da controllare prima dell'invio della domanda.

Più interventi sullo stesso edificio confluiscono in un'unica richiesta multi-intervento, come mostra la FAQ su quante domande servono per più palazzine. Se un nuovo impianto centralizzato serve più unità o più edifici, l'intero edificio deve essere nella proprietà o disponibilità di un unico soggetto, l'intervento deve fare capo a un unico Soggetto Responsabile e la potenza complessiva resta entro i 2 MW degli interventi di piccole dimensioni.

Per gli edifici di grandi dimensioni degli ex IACP, equiparati alla PA, esiste una deroga: il Soggetto Responsabile può chiedere l'accesso per singoli blocchi abitativi, complessi di almeno 4 alloggi serviti da un corpo scala, equiparati a edifici ai fini del Conto Termico. Serve una relazione tecnica che giustifichi la suddivisione con elaborati grafici e dati dimensionali; sugli edifici promiscui la quota incentivabile resta quella millesimale pubblica.

La tabella riassume a chi appartiene il massimale nei casi tipici:

Intervento	Massimale riferito a
Cappotto sulle parti comuni (II.A, condominio terziario)	Edificio, fino a 1.000.000 €
Serramenti delle parti comuni (II.B, condominio terziario)	Edificio, fino a 500.000 €
Impianto centralizzato (III.A/III.B, anche residenziale)	Edificio, potenza ≤ 2 MW
Caldaietta sostituita con PdC autonoma	Singola unità immobiliare
Scaldacqua a pompa di calore del singolo alloggio	Singola unità immobiliare

Un esempio pratico

Un condominio direzionale di 20 uffici realizza il cappotto: 1.200 m² di pareti in zona D, spesa ammissibile di 240.000 euro (200 €/m², il costo massimo per l'isolamento esterno delle pareti). L'incentivo al 40% vale 96.000 € per l'intero edificio: nessuna moltiplicazione per 20, come avverrebbe con le detrazioni. Con materiali UE certificati la percentuale salirebbe al 50%, cioè 120.000 euro; incassata la somma, l'amministratore la ripartisce tra i condòmini come le altre spese comuni.

Un condominio residenziale, che al cappotto incentivato non può arrivare, resta invece pienamente in gioco sugli impianti: la sostituzione della caldaia centralizzata con una pompa di calore è un intervento III.A dell'edificio, con l'incentivo calcolato sull'energia prodotta. Nello stesso stabile, un proprietario che cambia la propria caldaietta con una pompa di calore da 8 kW presenta una domanda separata per il suo subalterno. Le pratiche non si toccano: quella dell'edificio non erode i massimali del singolo, quella del singolo non pesa sul plafond comune.

Prima di portare i lavori in assemblea, quindi, la mappa da fare è doppia. Serve la destinazione d'uso dell'edificio per capire a quali Titoli si accede, poi il perimetro dell'intervento per capire di chi sono i massimali; solo a quel punto i conti sull'incentivo hanno basi solide.