#541Un complesso condominiale ha cinque scale, ciascuna con la propria centrale termica autonoma: per sostituirle con il Conto Termico 3.0 servono cinque richieste distinte o una sola?

Dipende da come è costruito il complesso, non dal numero delle centrali. Cinque richieste distinte sono corrette se le scale sono edifici separati oppure corpi di fabbrica con indipendenza strutturale e funzionale dimostrata. Se le cinque scale formano un unico edificio, le cinque centrali vanno in una sola richiesta.

Il Conto Termico conta gli edifici, non le centrali

Cinque centrali indipendenti fanno pensare d'istinto a cinque pratiche, una per locale caldaia. Il portale ragiona in un altro modo. La Guida all'utilizzo del Portaltermico lo scrive nella prima schermata dedicata agli immobili, con una frase che non lascia margini: "Il Conto Termico è un meccanismo 'edificio-centrico' quindi ogni istanza deve essere associata a un edificio esistente". È lo stesso criterio che abbiamo applicato alle tre palazzine con dodici pompe di calore autonome, dove civici e scale descrivono l'immobile senza moltiplicare le domande.

Prima di aprire qualunque pratica, quindi, la domanda da porsi riguarda il fabbricato: le cinque scale sono cinque edifici o un edificio solo? La risposta sta nella visura catastale e nelle tavole strutturali, molto prima che nelle schede tecniche delle centrali.

Quando le cinque scale valgono come cinque edifici?

Le Regole Applicative, al paragrafo 12.10 sull'identificazione dell'edificio, aprono due strade. La prima riguarda i fabbricati davvero separati: "nel caso di gruppi di edifici riconducibili alla medesima particella catastale è altresì possibile presentare la richiesta di concessione dell'incentivo per singolo edificio". La seconda riguarda l'edificio unico formato da più corpi di fabbrica, che possono essere "equiparati, ai fini del Conto Termico, a edifici" a una condizione precisa.

Quella condizione è dimostrare nella configurazione post-operam "l'indipendenza a livello funzionale e strutturale". Va documentata con una relazione tecnica, corredata da elaborati grafici, che descriva la suddivisione e la segregazione funzionale e costruttiva dei corpi, "a titolo di esempio, tramite un giunto sismico o strutturale". In concreto i casi sono tre:

• scale in fabbricati distinti, anche sulla stessa particella: cinque edifici, cinque richieste;
• scale nello stesso fabbricato, ma separate da giunti strutturali, ciascuna con il proprio impianto: cinque corpi di fabbrica, cinque richieste con la relazione tecnica;
• scale in un unico corpo senza giunti: un edificio, una richiesta.

Va precisato che il passo sui corpi di fabbrica sta nella parte del paragrafo 12.10 dedicata al Titolo II. Per il Titolo III le Regole chiedono di identificare "l'edificio o l'unità immobiliare oggetto di sostituzione dell'impianto preesistente", senza ripetere la regola del giunto. La stessa logica viene applicata anche alle pompe di calore, come per le tre palazzine, ma se il caso è al limite un quesito al GSE prima di aprire cinque pratiche costa meno di un rigetto.

Che le centrali siano già autonome aiuta sul fronte funzionale, ma non basta da solo, perché il paragrafo chiede anche l'indipendenza strutturale. C'è poi un controllo che arriva comunque. Nella demo del portale del 19 gennaio 2026 il GSE ha spiegato che, quando si registra un edificio già censito, il sistema avvisa e lascia proseguire, ma "lato GSE avremo evidenza di un duplicato catastrale o comunque di un duplicato di edificio". Arriveranno quindi richieste di chiarimento. La relazione sui corpi di fabbrica è la risposta pronta.

Che cosa succede se le scale sono un edificio solo e presenti cinque pratiche?

Qui sta il rischio vero, perché cinque richieste sullo stesso edificio si scontrano con la regola sulla reiterazione. L'articolo 10, comma 7 del decreto stabilisce che, dopo l'incentivo per un intervento del Titolo III, "non sono incentivabili ulteriori interventi della medesima tipologia, ivi inclusi potenziamenti di impianti, realizzati nel medesimo edificio [...] per almeno un anno dalla data di stipula del contratto con il GSE relativo al precedente ultimo intervento". Le Regole Applicative ripetono la regola al capitolo 8.

Il termine corre dal contratto della pratica precedente, quindi, se presenti la prima scala e poi le altre, ogni sostituzione successiva deve aspettare almeno un anno dalla stipula del contratto relativo alla precedente, per cui cinque scale diventano un programma di quattro anni.

Se nel frattempo i lavori delle altre scale li hai già eseguiti, quel contributo non lo recuperi più. Per un condominio che voleva procedere scala per scala, magari per distribuire la spesa tra più esercizi, è la differenza tra un piano che funziona e quattro centrali pagate senza contributo.

La strada corretta è progettare la sostituzione delle cinque centrali come un intervento unico e caricarle tutte nella stessa richiesta, riferita all'edificio. Resta fermo che il soggetto è il condominio, che agisce tramite l'amministratore sulla base della delibera, come abbiamo visto parlando di chi presenta la domanda per un condominio.

Diagnosi, coefficiente e rate: cosa cambia con la richiesta unica

Accorpare le centrali non è solo una formalità di caricamento, perché sposta tre conti.

Il primo è la diagnosi. L'articolo 15, comma 1 la richiede, insieme all'APE post-operam, quando l'intervento riguarda "interi edifici con impianti di riscaldamento di potenza nominale totale maggiori o uguali a 200 kW". Su un edificio unico la soglia si misura sommando tutte le centrali esistenti, anche se nessuna arriva da sola a 200 kW. Lo abbiamo visto nel caso delle tre centrali termiche sotto i 200 kW nello stesso edificio.

Sul secondo conto, il coefficiente Ci con la durata delle rate, le fonti lasciano invece un punto aperto. L'Allegato 2 del decreto e il paragrafo 9.9.3 delle Regole Applicative dicono che "nei casi di interventi che prevedono più generatori della stessa tipologia il coefficiente è individuato sulla base della somma delle potenze dei generatori di tipologia analoga".

Letta così, una richiesta unica con cinque pompe di calore da 30 kW pesa 150 kW, con il Ci della fascia sopra i 35 kW e rate su 5 annualità invece di 2.

C'è però un precedente che va nella direzione opposta. Nel caso dei generatori autonomi sostituiti uno a uno in un capannone, le lettere di ammissione del GSE hanno letto Ci e rate sulla singola pompa di calore, perché ogni macchina serve le stesse utenze del generatore che sostituisce. Cinque centrali di scala, ciascuna con la sua rete, somigliano molto a quel caso. Nessun documento del Conto Termico tratta espressamente le centrali autonome di un edificio unico raccolte in una sola richiesta, quindi entrambe le letture restano sul tavolo.

Il terzo è la soglia dei 2 MW per gli interventi di piccole dimensioni. Su questo il GSE è stato esplicito nel webinar del 3 febbraio 2026, quando ha detto che si fa sempre riferimento "alla unità immobiliare o all'edificio e quindi a tutti i generatori che sono ricompresi in quell'edificio e non al singolo circuito di impianto". Per un condominio residenziale è raro avvicinarsi a quel tetto, ma il conto va fatto sul totale.

Per le pompe di calore aria/acqua il dubbio su Ci pesa meno di quanto sembri, perché il totale dell'incentivo non cambia, come mostra l'esempio qui sotto. Cambia il calendario dei pagamenti. Se ti serve saperlo prima di firmare con l'impresa conviene un quesito al GSE.

Com'è fatto il complesso	Richieste	Cosa preparare
Cinque fabbricati distinti, anche sulla stessa particella	5, una per edificio	Anagrafica di ciascun edificio
Un fabbricato con scale separate da giunti e impianti propri	5, una per corpo di fabbrica	Relazione tecnica con elaborati grafici
Un fabbricato unico senza giunti	1, con tutte e cinque le centrali	Somma delle potenze per diagnosi, Ci e rate
Un fabbricato unico, pratiche in tempi diversi	Una alla volta, a distanza di un anno	Almeno un anno dal contratto precedente (art. 10, c. 7)

Un esempio pratico

Prendiamo un complesso di cinque scale, ognuna con una caldaia a metano da 48 kW, per 240 kW complessivi. Il progetto prevede cinque pompe di calore aria/acqua da 30 kW, una per scala.

Se le scale sono edifici separati, ogni richiesta ha 48 kW di impianto esistente e niente diagnosi obbligatoria. Ogni pompa di calore resta sotto i 35 kW, quindi Ci pari a 0,15 e 2 annualità. Il condominio è un soggetto privato, quindi se l'incentivo di una singola richiesta non supera 15.000 euro arriva in un'unica soluzione.

Se invece le scale formano un edificio unico, la richiesta è una. I 240 kW esistenti superano la soglia, per cui servono diagnosi ante-operam e APE post-operam. Sul coefficiente le due letture danno Ci 0,06 per 5 annualità, se si sommano i 150 kW nuovi, oppure Ci 0,15 per 2 annualità, se si legge la singola macchina.

Scenario	Diagnosi e APE	Ci e annualità	Ci × anni
Cinque edifici, cinque richieste	No (48 kW ciascuno)	0,15 per 2 anni	0,30
Edificio unico, una richiesta, potenze sommate	Sì (240 kW)	0,06 per 5 anni	0,30
Edificio unico, una richiesta, singola macchina	Sì (240 kW)	0,15 per 2 anni	0,30
Edificio unico, cinque richieste nel tempo	Il problema è un altro	Una pratica all'anno	Quattro anni di attesa

A parità di energia prodotta l'incentivo complessivo è lo stesso nei primi tre scenari, perché 0,15 per due anni e 0,06 per cinque danno entrambi 0,30 euro per ogni kWh termico incentivato in un anno.

Quello che cambia è il percorso. Con l'edificio unico la diagnosi è certa, mentre il calendario dei pagamenti dipende dalla lettura che il GSE applicherà al coefficiente. Con cinque edifici incassi in due anni e, sotto i 15.000 euro per richiesta, in un'unica soluzione. Se il complesso è un corpo solo, la scelta che costa davvero è spezzare le pratiche nel tempo. Per la procedura aggiornata resta il riferimento alla pagina Conto Termico del GSE.