#487Edificio vincolato con impianto mai collaudato (caldaie rimosse per abuso edilizio): si può ottenere l’incentivo del Conto Termico 3.0 riattivando l’impianto prima della richiesta preliminare?

Ho un edificio vincolato. Nel 2007 è stato realizzato un impianto con caldaie per singolo appartamento e fancoil e predisposizione per gruppo frigorifero per ogni piano. A causa di una denuncia per abusi per collocamento apparecchiature su elementi non approvati dalla Soprintendenza viene fermato il cantiere nel 2008 e l’impresa viene pagata dei SAL ma non effettua il collaudo, quindi non vi è dichiarazione di conformità anche se presenti apparecchiature, collegamenti, contatori ecc. Non viene quindi mai utilizzato ed il contatore è a zero ma l’impianto è nuovo. L’edificio viene comprato così da una società che riesce ad eliminare gli abusi ed è costretta a togliere le caldaie i primi dell’anno 2026 per eliminare l’abuso (collocamento basamenti) che sono in cantiere. Verrà rifatto l’impianto daccapo pensando a soluzioni per soddisfare la Soprintendenza. Se si potesse riavviare l’impianto riposizionando le caldaie appese e fare libretto e accatastamento impianto prima dell’avvio dei lavori e quindi della richiesta preliminare, è possibile avere l’incentivo?

La soluzione che hai ipotizzato presenta altissime criticità ed è fortemente sconsigliabile, in quanto, con ogni probabilità, il GSE riterrebbe l’intervento non ammissibile agli incentivi del Conto Termico 3.0.

Sebbene dal punto di vista strettamente burocratico la redazione di un libretto e di un collaudo tardivo sembrino sanare la situazione, le regole del Conto Termico guardano alla sostanza dell’impianto preesistente, imponendo paletti molto rigidi per evitare pratiche elusive.

Ecco un’analisi dettagliata dei motivi normativi per cui la pratica verrebbe rigettata:

1. Il requisito della data di entrata in vigore (25 dicembre 2025). Il Decreto 7 agosto 2025 stabilisce in modo perentorio che gli interventi sono ammissibili esclusivamente se realizzati su edifici che risultino dotati di un impianto di climatizzazione invernale già esistente e funzionante alla data di entrata in vigore del decreto stesso, ovvero al 25 dicembre 2025. Effettuare un collaudo, una Dichiarazione di Conformità (DiCo) e un accatastamento dell’impianto nei "primi dell’anno 2026" attesterebbe legalmente la nascita e la messa in esercizio dell’impianto in una data successiva a quella limite imposta dal decreto, rendendolo di fatto inammissibile fin dal principio.
2. Il concetto di impianto "Funzionante" e "Utilizzato". La normativa e il GSE richiedono che l’impianto preesistente non sia solo fisicamente presente, ma che sia "esistente e funzionante". Durante le sessioni formative, il GSE ha chiarito esplicitamente cosa intende per "funzionante": l’impianto deve essere connesso, attivo e, soprattutto, utilizzato. Un mancato utilizzo continuativo e sistematico, o un impianto "in disuso" da anni, costituisce per i valutatori del GSE un elemento di grave criticità.
3. L’assenza di consumi (Contatore a zero). Nel tuo caso, l’impianto è fermo dal 2008 e non ha mai registrato consumi. Il GSE ha affrontato pubblicamente casistiche identiche: alla specifica domanda su come comportarsi con edifici dotati di impianti tecnicamente "in grado di funzionare" ma non utilizzati da anni e privi di bollette comprovanti il consumo, il GSE ha risposto che tali situazioni non sono ritenute ammissibili, proprio perché l’impianto risulta di fatto "non funzionante e non utilizzabile" agli scopi reali di climatizzazione storica dell’edificio. Le bollette e i consumi storici (degli ultimi 3-5 anni) sono infatti spesso richiesti per comprovare l’effettivo fabbisogno energetico che si va a riqualificare. Con i contatori a zero dal 2008, non avresti modo di superare questa verifica.
4. Rischio di pratica elusiva. Essendo l’edificio di proprietà di una società (quindi un’Impresa), vi è l’obbligo tassativo di inviare al GSE la Richiesta preliminare di accesso agli incentivi prima di avviare qualsiasi lavoro. Se il GSE, in fase istruttoria, dovesse notare che un impianto installato nel 2007 è stato collaudato e accatastato nel 2026, solo poche settimane prima di inviare una "Richiesta preliminare" per la sua immediata demolizione e sostituzione, l’operazione verrebbe quasi certamente inquadrata come un tentativo fittizio di creare le condizioni di accesso all’incentivo.

In conclusione, le normative attuali del Conto Termico 3.0 sono concepite per incentivare la sostituzione di impianti vecchi ma che stanno attualmente consumando energia e inquinando. Un impianto mai collaudato, bloccato per abusi e con consumi nulli da oltre 15 anni viene assimilato a un edificio privo di riscaldamento, per il quale gli incentivi del Conto Termico non sono previsti. Vista la particolarità del vincolo della Soprintendenza, prima di sostenere costi per un collaudo fittizio, il consiglio migliore è quello di inviare un quesito ufficiale e formale al supporto GSE descrivendo l’esatta cronistoria del cantiere, per ottenere un parere scritto e vincolante sulla vostra specifica situazione.